大額還款后怎么換房本，怎樣把房子的按揭快快的換完

來源：整理時(shí)間：2023-07-24 00:38:05 編輯：理財(cái)網(wǎng) 手機(jī)版

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1，怎樣把房子的按揭快快的換完
2，申請(qǐng)大額無抵押貸款有什么技巧
3，哪個(gè)銀行的信用卡好用
4，新政下如何換房有技巧
5，營銷置業(yè)顧問

1，怎樣把房子的按揭快快的換完

在你有錢的前提下，提前申請(qǐng)大額還款。

找個(gè)爸叫李剛的！

快快掙錢就快快換完

你上腦了

怎樣把房子的按揭快快的換完

2，申請(qǐng)大額無抵押貸款有什么技巧

1、信用記錄良好。在銀行申請(qǐng)無抵押貸款，銀行會(huì)很看重申請(qǐng)人的信用記錄，個(gè)人申請(qǐng)人的信用記錄很好，沒有不良信用記錄，也不是征信空白。會(huì)比較好在銀行申請(qǐng)貸款。 2、工作和收入穩(wěn)定。在銀行申請(qǐng)貸款，銀行也會(huì)有一定的歧視，如果申請(qǐng)人的工作不穩(wěn)定，總是換工作，收入也不穩(wěn)定，再加上沒有抵押物，基本上不能在銀行申請(qǐng)貸款。而如果申請(qǐng)人目前有穩(wěn)定的工作和收入，銀行會(huì)認(rèn)為申請(qǐng)人有一定的還款能力，更愿意辦理貸款。 3、提供個(gè)人的財(cái)力證明。在銀行申請(qǐng)貸款，銀行也會(huì)“嫌貧愛富”，如果個(gè)人名下沒有房產(chǎn)或者汽車，很有可能無法在銀行成功申請(qǐng)貸款。所以即使個(gè)人的房子是在抵押中或者名下的汽車是貸款買的，也可以提供這些財(cái)產(chǎn)證明來申請(qǐng)無抵押貸款，為貸款增加額度。

1、擁有良好的信用記錄申請(qǐng)無抵押貸款的借款人，雖然無需提供抵押物，但是必須擁有良好的信用記錄，如果借款人在近兩年內(nèi)的逾期次數(shù)超過三次或累計(jì)逾期超過六次，毫無疑問貸款將遭拒。所以，想成功獲得無抵押貸款，你首先要擁有良好的信用記錄。2、要有穩(wěn)定的工作申請(qǐng)無抵押貸款的借款人必須要有穩(wěn)定的工作。據(jù)悉，目前大多數(shù)貸款機(jī)構(gòu)要求借款人必須在現(xiàn)單位連續(xù)工作滿半年，少數(shù)貸款機(jī)構(gòu)允許連續(xù)工作滿三個(gè)月，所以如果借款人工作期限太短，申請(qǐng)無抵押貸款也有被拒的可能。3、個(gè)人收入較高雖然各貸款機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的收入要求規(guī)定不一致，但是收入高總比收入低更易獲貸一些，而且收入較高的借款人更易從銀行手上拿到貸款。4、提供完整真實(shí)的貸款手續(xù)有些借款人因一些要求不符合貸款機(jī)構(gòu)規(guī)定，于是打起了“歪”主意，弄些虛假貸款手續(xù)，這樣可能你瞞得了自己瞞不了貸款機(jī)構(gòu)，所以想要無抵押貸款的借款人最好提供完整真實(shí)的貸款手續(xù)，從而避免不必要的麻煩。

申請(qǐng)大額無抵押貸款有什么技巧

3，哪個(gè)銀行的信用卡好用

信用卡就功能來說都差不多，無所謂誰的好壞。就是看你自己怎么方便，比如你的工資是在哪個(gè)銀行發(fā)，你就辦張哪個(gè)銀行的卡這樣還款方便。再比如居住或者工作的地方距離哪個(gè)銀行近就辦哪個(gè)銀行的。

個(gè)人比較推薦你的是招商銀行辦起來比較簡單卡面比較好看而且可以享受很多的分期還貸服務(wù)也很好住關(guān)鍵的招行的人工服務(wù)很容易打進(jìn)的如果是工行的要等上N久

要看你好用是什么定義了？1、免息周期：都差不多，最長55天左右，有的56天，差不了太多。2、積分換禮品：大部分銀行消費(fèi)1元積1分，招行的20元才1分。同樣的積分各家銀行可以換的禮品也不同?？傮w來說，小銀行可以換的東西好點(diǎn)，大銀行就差點(diǎn)，比如江蘇銀行2萬積分可以換50元的超市券，但是中行就只能換點(diǎn)雨傘之類的。3、銀行服務(wù)：工行比較差，股份制銀行都服務(wù)不錯(cuò)。這也要看你所在地區(qū)，各地情況也不相同。4、申請(qǐng)難度：國有銀行稍微難點(diǎn)，小銀行容易些。5、另外有些聯(lián)名卡和特殊用途的卡，看你的需求。比如建行的汽車卡，每周可以免費(fèi)洗車，比如中行金鷹卡，在金鷹購物可以88折。每個(gè)銀行每個(gè)地區(qū)政策有所不同，你可以多加了解。6、還款方便：大銀行網(wǎng)點(diǎn)多，還款方便。小銀行這方面沒有優(yōu)勢(shì)，只能靠積分等拉攏客戶，但現(xiàn)在有拉卡啦，便利店里很多都有，可以比較方便的給小銀行的信用卡還款。

在深圳的話就平安及招商銀行的信用卡比較好合家的商家比較多要說額度就是興業(yè) 光大民生銀行的信用卡額度比較高辦信用卡得很你的需求還款是否方便深圳高額信用卡辦理1.個(gè)人信用良好2.在深圳有房子有車子均可又申請(qǐng)5W-30W的信用卡可以TEL比較一下

堅(jiān)決不要用工商銀行的~~想要銷戶，打95588人工服務(wù)，一大串語音，又轉(zhuǎn)人工，又轉(zhuǎn)語音，又轉(zhuǎn)人工~·用了十幾二十分鐘跟我說不行...

選擇和使用信用卡，需要從以下兩個(gè)方面來參考。一個(gè)是信用卡發(fā)行的服務(wù)質(zhì)量和人性化程度，一般來說，小銀行要比大行服務(wù)質(zhì)量略好。浦發(fā)，強(qiáng)于中行，交通，和工行，建設(shè)。另外一個(gè)是參考還款的方便程度，關(guān)聯(lián)信用卡的儲(chǔ)蓄卡網(wǎng)點(diǎn)較少，就會(huì)不方便，大行在這方面有優(yōu)勢(shì)?！　⌒庞每壳耙哉猩蹄y行做的最好，還款也相對(duì)方便。　　用途：主要為了應(yīng)付現(xiàn)金攜帶不便而設(shè)，同時(shí)可以有45天左右的賬期，可以寅吃卯糧用下月工資先花著。申請(qǐng)程序比較方面，一般有工作證明和收入證明，即可。收費(fèi)，一般普卡和金卡，都是每年刷卡5次即可。若是白金卡，申請(qǐng)和收費(fèi)都比較貴。

哪個(gè)銀行的信用卡好用

4，新政下如何換房有技巧

先賣房、再買房，還是反之？該怎么樣挑選比較？有哪些稅費(fèi)和政策相關(guān)？央行新政之下，如何換房是一件頗具技巧性的事。不同情況分開看　　新政出臺(tái)將“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，銀行辦理貸款時(shí)，不再考慮購房者曾經(jīng)的房貸記錄。因此我們可以看到，本次央行“限貸”松綁新政最大的受益者就是那些因?yàn)楸幌拶J且無法支付高昂貸款利率從而難以實(shí)現(xiàn)購房計(jì)劃的購房者。而現(xiàn)在隨著央行新政的逐步落地，這些購房者只要不被限購，就能夠享受到市面上最為優(yōu)惠的購房貸款利率。這樣一來，立刻能減去不少購房成本和購房壓力，使不少購房者的換房計(jì)劃成為可能。　　不過，針對(duì)不同購房者的不同情況，仍需要具體情況具體分析，區(qū)別對(duì)待。1.有房有貸有資金：　　對(duì)于手頭資金寬裕的購房者來說，原本購買二套房，貸款需要執(zhí)行1.1 倍的高額利率?，F(xiàn)在若還清貸款又可以繼續(xù)享受基準(zhǔn)利率，那么不妨考慮將手頭一部分用于投資的、或是閑置的資金將原本的貸款還清，然后再申請(qǐng)優(yōu)惠利率的房貸購買新房。如此一來，就能節(jié)省一大筆利息支出。2.有房無貸無資金：　　對(duì)于貸款已全部還清，但手頭資金有限的購房者來說，想要換房就最好是走先賣、后買的改善型路線，這就需要購房者一邊聯(lián)系二手房買家，一邊尋覓新房并申請(qǐng)新政房貸。賣房后，由于自己無房，原本的貸款記錄也不再追溯，就能把賣房款用作首付，其余部分再享受新政優(yōu)惠利率，達(dá)到自己的改善性需求。3.有房無貸有資金：　　對(duì)于貸款已還清、手頭資金也較多的購房者來說，考慮到當(dāng)前樓市環(huán)境因素可能不急于賣房，那么也可以通過新政享受優(yōu)惠利率，在保留原有一套房的基礎(chǔ)上，購買二套房。原有的房產(chǎn)則可等待今后更好的時(shí)機(jī)再考慮賣出。4.多套房無貸款：　　對(duì)于貸款已還清、但名下有多套房產(chǎn)的購房者來說，首要是讓自己重新獲得購房資格，不再被限購，然后才能享受新政優(yōu)惠。通常，我們可以通過賣出多余房產(chǎn)、房產(chǎn)證減名字等做法來操作。先賣后買更省力　　那么究竟是先買、后賣好，還是先賣、后買好呢？其實(shí)，對(duì)于已有兩套房及以上住宅、已經(jīng)還清貸款的人來說，賣掉一套甚至兩套房來購買新房是當(dāng)前最行之有效的換房手段。如今“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策使得賣舊買新可以做到有效規(guī)避制約，同時(shí)，賣掉房產(chǎn)還可以獲得較為充裕的資金來方便換購面積更大、房型更好、地段更佳的改善型房產(chǎn)，如小換大、舊換新、數(shù)套并一套等。　　不過，需要留意的是，出售房產(chǎn)過程中有可能會(huì)面臨承擔(dān)房產(chǎn)營業(yè)稅、個(gè)稅等成本，像上海(樓盤)所規(guī)定的“個(gè)人將購買不足5 年的住房轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅”。因此對(duì)于換房家庭來說，還存在一個(gè)選擇的問題。按照一般的思路，應(yīng)出售免稅而且升值潛力較小的物業(yè)；如果只能二選一，則選擇最有利的方面。總之，要依照相關(guān)規(guī)定先作一個(gè)初步的預(yù)算來進(jìn)行取舍。　　另外，如果暫時(shí)手頭還有貸款尚未還清，想要享受新政優(yōu)惠就要先將手頭的貸款全部還清才行。不過，這就需要購房者根據(jù)自身情況來仔細(xì)算上一筆總賬了。畢竟，前幾年購房者在購房時(shí)往往能更多地獲得8.5 折這樣的優(yōu)惠利率，而當(dāng)前新政后則未必能真正達(dá)到這樣的利率水準(zhǔn)。因此，如果為了在新政下“達(dá)標(biāo)”，而把過去更優(yōu)利率的貸款提前還清，則根據(jù)不同的年限、利率、總價(jià)，可能反倒未必劃算了。所以，購房者也不要盲目地因?yàn)樾抡敝€貸。先買后賣可減名　　考慮到當(dāng)前樓市相對(duì)冷清，如果購房者資金充?；蛴兄渌矫娴目紤]，也可以在保留原有房產(chǎn)的同時(shí)去買新房，等到將來市場(chǎng)較熱時(shí)再將多余房產(chǎn)賣出。至于限貸的問題，則可以采取變更產(chǎn)權(quán)證名字的方式來進(jìn)行解決。　　不少家庭的房產(chǎn)是與父母等親屬共有的，產(chǎn)權(quán)證上寫有多個(gè)名字，這時(shí)，就可以選擇去掉產(chǎn)權(quán)證上自己的名字，使得自己家庭名下的房產(chǎn)3 套變2 套、2 套變1 套，從而再次獲得購房資格。不過，不管是加名字或去名字，都將被視為份額買賣，要收取相應(yīng)份額的契稅及各項(xiàng)稅費(fèi)。　　另一種做法則是贈(zèng)與。按照目前規(guī)定，父母與子女這樣的直系親屬之間可以將自己的房產(chǎn)通過贈(zèng)與的方式轉(zhuǎn)讓，各地規(guī)定的贈(zèng)與所需稅費(fèi)雖不盡相同，但都比份額買賣要來得劃算。其所需公證費(fèi)用、契稅也按照受益額占房屋評(píng)估價(jià)值的比例來計(jì)算。不過，前提條件也是被贈(zèng)與方要有購房資格。　　總之，就是以順利獲得“房票”為大前提，再結(jié)合多種方式選取最經(jīng)濟(jì)、最便利、最適合自身的渠道去將名下的房產(chǎn)“做減法”。應(yīng)該說，根據(jù)各自的家庭情況，合理地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和置換，比較和計(jì)算具體操作的費(fèi)用差異，才能選出最經(jīng)濟(jì)有效的方式。然而也要注意，不能一味貪圖小利而采取借用他人名義購房或假離婚等伴隨許多風(fēng)險(xiǎn)和麻煩的方式，以免得不償失。（以上回答發(fā)布于2014-10-30，當(dāng)前相關(guān)購房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)，為您提供房產(chǎn)信息，房產(chǎn)樓盤詳情、買房流程、業(yè)主論壇、家居裝修等全面內(nèi)容信息

住房公積金貸款額度要綜合計(jì)算才可以確定的。公積金貸款額度的計(jì)算，要根據(jù)還貸能力、房價(jià)成數(shù)、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額四個(gè)條件來確定，四個(gè)條件算出的最小值就是借款人最高可貸數(shù)額。計(jì)算方法如下：按還貸能力計(jì)算公式，按房屋價(jià)格計(jì)算公式，貸款額度=房屋價(jià)格×貸款成數(shù)，其中貸款成數(shù)根據(jù)購建修房屋的不同類型和房貸套數(shù)來確定；按賬戶余額，職工申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款額度不得高于職工申請(qǐng)貸款時(shí)住房公積金賬戶余額（同時(shí)使用配偶住房公積金申請(qǐng)公積金貸款，為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和）的10倍，住房公積金賬戶余額不足2萬的按2萬計(jì)算；按最高限額，使用本人住房公積金申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款最高限額40萬元，同時(shí)使用配偶住房公積金申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款最高限額60萬元，使用本人住房公積金申請(qǐng)住房公積金貸款，且申請(qǐng)貸款時(shí)本人正常繳存補(bǔ)充住房公積金的，貸款最高限額50萬元，同時(shí)使用配偶住房公積金申請(qǐng)住房公積金貸款，且申請(qǐng)貸款時(shí)本人或其配偶正常繳存補(bǔ)充住房公積金的，貸款最高限額70萬元。

5，營銷置業(yè)顧問

這是我近期在網(wǎng)上收集的置業(yè)顧問培訓(xùn)材料之一，或許對(duì)你有幫助。建議在當(dāng)?shù)卣乙粋€(gè)專業(yè)培訓(xùn)置業(yè)顧問的機(jī)構(gòu)，學(xué)一下；也可以在網(wǎng)上搜集相關(guān)資料自學(xué)。包括：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，銷售心理學(xué)等等，多去踩盤，看別人是怎么給你介紹的。接待部分一、“客戶到，歡迎參觀”當(dāng)客戶到達(dá)銷售案場(chǎng)，由前賓迎接臺(tái)（輪接第1人）高喊：“客戶到”，以提示案場(chǎng)銷售所有人員，隨著這一提示信號(hào)，案場(chǎng)所有銷售人員，無論其在干任何事情，均暫停致迎接辭“歡迎參觀”——整齊、統(tǒng)一、響亮。一方面體現(xiàn)案場(chǎng)精神面貌及對(duì)客戶之禮貌，另一方面，暗示著銷售進(jìn)入開始，集中精神準(zhǔn)備后期配合工作。二、第一次引導(dǎo)入座輪接銷售員喊畢“客戶到”后，隨即自然地將客戶引導(dǎo)進(jìn)入接待區(qū)的接待桌，請(qǐng)客戶入座，并且于引導(dǎo)前帶上銷售夾（資料）、計(jì)算器、筆、名片等銷售用具，同組人員配合倒水、遞杯，從而完成初次引導(dǎo)入座過程。三、業(yè)務(wù)寒喧初次引導(dǎo)客戶入座，請(qǐng)客戶喝水后即而開始同客戶進(jìn)行寒喧，互遞名片，開始客戶摸底，目的是了解客戶的情況，包括年齡、職業(yè)、喜好、家庭、所在區(qū)域、購買動(dòng)機(jī)、購買能力等盡可能詳細(xì)。從而在后續(xù)的銷售接待過程中有的放矢，目標(biāo)明確，能夠真正地引導(dǎo)客戶，使客戶在購房過程中始終跟著銷售員的思路走，這樣容易達(dá)成銷售。在業(yè)務(wù)寒喧過程中，銷售員要親切、真誠，拉近同客戶之間的陌生距離，得到客戶的初步認(rèn)可。因此業(yè)務(wù)寒喧，了解客戶是整個(gè)業(yè)務(wù)銷售過程中基本的環(huán)節(jié)，這亦是銷售員推銷自己，讓客戶認(rèn)可的第一步。四、參觀展示在初步對(duì)客戶了解，并得到客戶認(rèn)可之后，銷售員將胸有成竹地開始向客戶發(fā)動(dòng)第一輪銷售攻勢(shì)——即參觀展示區(qū)、介紹產(chǎn)品。銷售員將充分運(yùn)用案場(chǎng)展示區(qū)之銷售道具（從效果圖到模型，從展板到燈箱……）和自己的推銷才能清晰地向客戶進(jìn)行發(fā)展商說明、環(huán)境篇描述、產(chǎn)品篇介紹，要讓客戶感到你是十分專業(yè)的房產(chǎn)顧問，使他在購房中信服于你，此外在產(chǎn)品介紹的過程中，要時(shí)刻注意客戶的神情、語言、行動(dòng)，有重點(diǎn)、有條理、充滿感染力地描述產(chǎn)品的條件及其符合客戶的地方，并機(jī)智、專業(yè)、隨和地回答客戶在參觀過程中的問題及傾聽客戶的想法。五、第二次引導(dǎo)入座——細(xì)說產(chǎn)品當(dāng)客戶通過展示區(qū)了解到本產(chǎn)品的基本情況之后，銷售員應(yīng)請(qǐng)客戶第二次入座，并適時(shí)地再請(qǐng)客戶喝水，與其寒喧、聊天，客戶對(duì)產(chǎn)品有了認(rèn)知后，必將產(chǎn)生許多的疑問及興趣，因此第二次入座接洽同第一次入座接洽的銷售背景和動(dòng)機(jī)完全不同，銷售員將同客戶比較深入地細(xì)說產(chǎn)品中的問題，如：戶型、面積、綠化率、價(jià)格等，并根據(jù)客戶的年齡、職業(yè)、喜好、家庭情況、購買實(shí)力等情況設(shè)身處地的為客戶考慮，作其參謀，為其解說。銷售員同時(shí)將通過業(yè)務(wù)寒喧及參觀展示過程中對(duì)客戶的了解，對(duì)客戶作出判斷，從而在業(yè)務(wù)洽談中位于上風(fēng)，此時(shí)銷售員還將運(yùn)用自己銷售用具——銷售夾，對(duì)產(chǎn)品的細(xì)節(jié)進(jìn)行描述，并拿取海報(bào)、說明書、DM等銷售企劃道具，給客戶作詳盡的解釋。六、銷售引導(dǎo)及道具運(yùn)用（一）銷售引導(dǎo)1、銷售引導(dǎo)的意義作為一名銷售員，在整個(gè)銷售業(yè)務(wù)活動(dòng)中，一定要引導(dǎo)客戶，使客戶始終跟著自己的思路走，而切勿被客戶牽著走，只有當(dāng)你引導(dǎo)著客戶，使客戶逐漸陷入你的“銷售圈套”，你的意圖才能被其無意識(shí)地吸收，這樣你便能在銷售中獲得最大的成功。銷售引導(dǎo)使銷售員在銷售過程中處于主導(dǎo)地位，銷售引導(dǎo)能力是評(píng)判個(gè)人銷售才能的重要依據(jù)之一。2、銷售引導(dǎo)的常見方式及作用(1) 語言引導(dǎo)通過交談使對(duì)方接受你本人，接受你推薦的產(chǎn)品，接受你提出的建議。(2) 行為引導(dǎo)通過入座→參觀展示（效果圖、模型、展板等）→入座→工地看房（樣板房、實(shí)地）→回售樓處→入座等一系列行為動(dòng)作，讓其逐漸認(rèn)為要跟著你安排才能了解到產(chǎn)品，并喜歡上產(chǎn)品。(3) 神情引導(dǎo)通過神態(tài)感情的表露，讓客戶意識(shí)到產(chǎn)品的優(yōu)秀、銷售的火爆，從而增強(qiáng)購買信心；或讓其意識(shí)到價(jià)格的優(yōu)惠，使其購買后亦會(huì)有很大的滿足感。（二）道具運(yùn)用1、道具運(yùn)用的意義銷售道具是銷售的輔助設(shè)備，它是產(chǎn)品企劃說明及表現(xiàn)的實(shí)物形式。銷售道具的展示能幫助銷售員說服并贏得客戶，使客戶對(duì)產(chǎn)品充滿幻想、充滿信心，熟悉各種銷售道具的特性及作用，并在適時(shí)的時(shí)候加以運(yùn)用，能使銷售如虎添翼，得到良好的效果。2、銷售道具的種類及作用(1) 效果圖：鳥瞰圖、中庭圖(2) 模型：總體、單體、戶型剖面(3) LOGO墻：樓盤標(biāo)識(shí)(4) 燈箱：戶外燈箱、室內(nèi)燈箱（環(huán)境示意圖、效果圖等）(5) 展板：發(fā)展商簡介、樓盤賣點(diǎn)、小區(qū)平面配置(6) 樓書冊(cè)(7) 海報(bào)(8) DM(9) 電腦三維動(dòng)畫(10)電視、音響(11)VCD機(jī)、錄像機(jī)(12)其它七、了解客戶要素及來人表的填寫任何銷售均要做到“知己知彼”，知彼即了解客戶，在現(xiàn)代營銷中更顯重要，正所謂，從需求→市場(chǎng)→產(chǎn)品→銷售。在房屋銷售過程特別是現(xiàn)場(chǎng)銷售接待中，對(duì)客戶的了解是銷售員取得成功銷售的基礎(chǔ)，而在了解過程中掌握客戶要素更是今后分析客戶，進(jìn)行突破業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。本章將對(duì)客戶的要素作以介紹，并提示現(xiàn)場(chǎng)銷售人員客戶登記工作的重要性。（一）了解客戶要素1、客戶要素(1) 初級(jí)要素A、姓名B、年齡C、電話D、地址E、籍貫（國籍）F、職業(yè)G、區(qū)域H、媒體I、其他(2) 中級(jí)要素A、所需房型B、所需面積C、價(jià)格承受D、滿意程度E、購房原因F、家庭情況G、其他(3) 高級(jí)要素A、相貌特征B、性格脾氣C、生活習(xí)慣D、個(gè)人好惡E、身體狀況F、家庭背景G、購房動(dòng)機(jī)H、干擾因素I、其他2、獲悉客戶要素目的：根據(jù)客戶要素進(jìn)行客戶分析，采用適當(dāng)?shù)膶?duì)策及技巧，進(jìn)而說服客戶。3、獲悉客戶要素方式：(1) 寒喧聊天(2) 觀察神情(3) 留意行動(dòng)4、獲悉客戶要素要點(diǎn)：(1) 要真實(shí)確切，不可被表面現(xiàn)象迷惑(2) 逐層深入，不可冒進(jìn)(3) 注意引導(dǎo)，使其真實(shí)流露(4) 真誠可信，以朋友相交（二）來人表的填寫：1、填寫內(nèi)容：附來人表2、填寫方式：以折勾和文字表示3、填寫要點(diǎn)：(1) 詳盡清晰(2) 日期與姓名3、帶看部分一、帶客戶看房（樣板房、工地實(shí)情）客戶在對(duì)產(chǎn)品的情況比較充分地掌握后，將希望到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地去看房，銷售員此時(shí)應(yīng)主動(dòng)提議，并從銷控區(qū)拿取工地安全帽，帶上必要的銷售資料，指引客戶去工地看房，在看房的過程中（包括現(xiàn)場(chǎng)樣板房、實(shí)地房型、工地實(shí)情等），銷售員將對(duì)已熟知的工地狀況有目的、有步驟、有技巧地進(jìn)行引導(dǎo)介紹，并對(duì)客戶看房過程中的情形予以分析，了解其滿意度及抗性度，從而做好進(jìn)行第三次引導(dǎo)入座——實(shí)質(zhì)談判的準(zhǔn)備。4、談判部分一、第三次引導(dǎo)入座——實(shí)質(zhì)談判當(dāng)客戶看完工地現(xiàn)場(chǎng)后，要注意此時(shí)會(huì)出現(xiàn)客戶可能會(huì)提出不進(jìn)入案場(chǎng)接待中心，而直接回去考慮或到它處看房，此時(shí)銷售員應(yīng)敏銳對(duì)客戶的內(nèi)心想法作出判斷，是否其真的有事要回去或離開，還是借口推辭，看工地后是否再次回到售樓處洽談，這是評(píng)判客戶對(duì)產(chǎn)品滿意度及評(píng)判銷售員前面銷售作業(yè)是否成功的常見標(biāo)準(zhǔn)。倘若客戶是真的有事欲走，銷售員應(yīng)先客氣地請(qǐng)其到現(xiàn)場(chǎng)喝杯水或稍息片刻，然后再禮貌地同其道別，再請(qǐng)其擇日再來，并約定時(shí)間；倘若客戶是借故推辭，則表明其意向度不夠，銷售員不應(yīng)強(qiáng)留，可借此暗示“今天客戶較多，工作較忙，未能介紹詳盡”“請(qǐng)?jiān)?，希望其今后再來，并保持?lián)系”。高明的銷售人員會(huì)在帶客戶工地看房之前，讓其資料、物品留在售樓處，或保留其欲知情況待看房后談來引導(dǎo)客戶在看房后重回現(xiàn)場(chǎng)售樓處?？蛻粲射N售員引導(dǎo)至銷售案場(chǎng)接待桌，請(qǐng)其第三次入座后，所談及的內(nèi)容往往是深入和有針對(duì)性的實(shí)質(zhì)問題，銷售員可先緩回一下氣氛，為其喝水或敬煙，雙方再次聊天，然后再切入銷售實(shí)質(zhì)問題進(jìn)行洽談。此時(shí)銷售員將利用銷售用具——銷售夾、計(jì)算器等，并且充分運(yùn)用個(gè)人銷售能力及團(tuán)隊(duì)SP配合沖擊客戶，除為其測(cè)算得房率、價(jià)格利息、每月還款等實(shí)際問題外，還說服客戶提出的各種異議，引入已設(shè)的“銷售圈套”，刺激其購買欲望和提高其購買信心等。在此過程中，高明的銷售人員會(huì)與客戶已成為“初識(shí)朋友”，交流甚密，從而適時(shí)銷售產(chǎn)品，讓其欣然接受。5、成交部分一、柜臺(tái)確認(rèn)當(dāng)客戶對(duì)保留表示同意或欲下定某套房源時(shí)，銷售員應(yīng)立刻先同銷控再行確認(rèn)，標(biāo)準(zhǔn)說辭：“柜臺(tái)，請(qǐng)問××幢××層××室可不可以介紹？”柜臺(tái)應(yīng)答：“恭喜你，可以介紹。”再問：“請(qǐng)幫我再確認(rèn)一次?！睉?yīng)答：“幫你再確認(rèn)一次”，然后恭喜售出，通報(bào)全體案場(chǎng)，“售出啦！”全體案場(chǎng)人員無論做什么事，均齊聲恭喜“恭喜啦！”。柜臺(tái)確認(rèn)首先以免銷售過程中的一屋二賣；其次為營造現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛，把銷售氣氛推向高潮，使之感染周邊洽談客戶，增加成交機(jī)率；再次體現(xiàn)銷售的規(guī)范性，尊重客戶，使成交造成事實(shí)。二、簽單收款確認(rèn)房源成交完畢，銷售員應(yīng)立即起身至銷控臺(tái)處拿取銷售訂單回接待桌，同客戶簽訂訂單，簽訂定單過程中應(yīng)引導(dǎo)客戶看訂單，并且迅速填寫訂單，避免在寫簽單過程中受客戶干擾或說錯(cuò)話語，讓客戶產(chǎn)生猶豫，然后請(qǐng)客戶確認(rèn)簽名并收取預(yù)付定（訂）金。簽單收款完畢后，應(yīng)馬上至銷控處請(qǐng)銷控核準(zhǔn)，核準(zhǔn)通過后再拿回訂單，將其中一聯(lián)交于客戶為憑證保存，隨后同客戶進(jìn)行寒喧（切記簽章完畢勿匆忙送客）。三、送客接待完畢，當(dāng)客戶欲離開案場(chǎng)時(shí)，銷售員要起身相送，同時(shí)檢查是否完成客戶登記工作。送客時(shí)應(yīng)有禮貌地指引路線，送至門外，并同客戶約定下次會(huì)面時(shí)間及事項(xiàng)，希望客戶再來并保持聯(lián)系。若該客戶已下定成交，應(yīng)該再次予以恭喜，標(biāo)準(zhǔn)說辭：“現(xiàn)場(chǎng)全體同仁請(qǐng)注意！讓我們?cè)俅喂病料壬颉列〗阌嗁徫覀儭痢粒ò该链薄翆印潦?，讓我們恭喜他！”現(xiàn)場(chǎng)全體人員：“恭喜啦！”。送客完畢后，銷售員應(yīng)整理接待桌椅，使其恢復(fù)原狀，并帶好自己的銷售用具返回銷控工作區(qū)座位，填寫來人表，進(jìn)行客戶登記后，等待下一輪客戶接待。四、如何填寫訂單房屋銷售訂單是客戶打算購買具體房屋的意向憑證。它包括客戶情況、所購單元情況、購買價(jià)格、付款方式、預(yù)繳定金數(shù)額、保留期限等內(nèi)容。簽訂銷售訂單是房屋銷售過程中比較重要的環(huán)節(jié)，它是將客戶的購買意愿落實(shí)到書面的形式表現(xiàn)。一般情況下，當(dāng)客戶同賣家簽訂了銷售訂單后，基本上表明這筆業(yè)務(wù)成交了。（一）銷售訂單作用分類銷售訂單可以以一種標(biāo)準(zhǔn)形式出現(xiàn)，但可根據(jù)其填寫內(nèi)容及客戶意向程度劃分為二種，即保留單（小訂單）、定單（大訂單）。1、保留單——表明客戶初步的意向程度，允許客戶考慮一段時(shí)間再確認(rèn)房屋；在該段時(shí)間內(nèi)替客戶保留該套房屋而不銷售于他人。為表明客戶的誠意，原則上收取保留金（小訂）1000~2000元。2、定單——表明客戶明確的意向，房屋已被客戶訂購，將進(jìn)行簽約階段；該套房屋不得銷售于他人，除非其違反定單重要條款。原則上定金（訂金）為10000~20000元。銷售定單在實(shí)際銷售中還能起到為逼訂、議價(jià)、簽約的鋪墊作用。（二）標(biāo)準(zhǔn)銷售訂單主要條款1、預(yù)訂方內(nèi)容（包括法人、個(gè)人、代理人的地址、電話、憑證）2、訂購內(nèi)容（包括戶別、面積、總價(jià)、付款方式）3、付款金額（包括應(yīng)付定金、簽約金、實(shí)付訂金）4、附帶約定（補(bǔ)足時(shí)間、簽約時(shí)間及事項(xiàng)）5、備注6、雙方簽章（四）如何填寫訂單——簽單方式1、簽單原則(1) 快速、熟練(2) 勿受干擾(3) 引導(dǎo)客戶看單2、簽單流程取單→填單→看單→簽單→收款→核單→還單五、如何快速簽訂合同許多銷售員認(rèn)為當(dāng)為客戶詳盡地解說產(chǎn)品（房屋）并得到其認(rèn)可，通過自己的異議說服及引導(dǎo)，客戶簽下了定單，且付了定金之后，銷售便獲得成功了。誠然，此時(shí)客戶的購買意向相當(dāng)明確，該單生意成交機(jī)率可能已超過80%，但要記住——只要客戶沒有同賣方簽訂合同，他仍然可能產(chǎn)生變化，而且作為商品房的買賣，本身是一件比較復(fù)雜的生意，其合同條款、數(shù)量及異議也多于其他一般產(chǎn)品，再加上現(xiàn)今因購房而產(chǎn)生的糾紛層出不窮，客戶在購房簽約時(shí)會(huì)特別謹(jǐn)慎。因此，如何使客戶快速簽訂合同是最終鎖定客戶的關(guān)鍵。在學(xué)習(xí)簽訂合同之前，先讓我們歸納合同的要素1、合同的四大要素(1) 雙方情況部分(2) 合同規(guī)范部分(3) 雙方協(xié)商部分（填空部分）(4) 合同簽章部分（具體詳見商品房合同本文）通過歸納，我們清楚合同四大要素中，除了第三部分外，其他部分均沒有異議，換而言之，只要雙方在協(xié)商部分取得一致，則合同順利即能簽訂。2、快速簽訂合同的原則把合同中可協(xié)商部分（填空部分）變得最少最好。銷售員可以在銷售簽約之前把合同條款中空白部分用樣本格式統(tǒng)一填寫完畢，而無須待客戶前來逐個(gè)協(xié)商，引導(dǎo)客戶看完合同，把客戶的異議縮減到幾個(gè)點(diǎn)，在予以各個(gè)擊破，從而完成合約的簽訂。3、快速簽訂合同的要點(diǎn)(1) 事先合同樣本準(zhǔn)備完善(2) 客戶異議縮減到最少(3) 不要給其充足時(shí)間看合同(4) 盡量不讓客戶把合同帶離現(xiàn)場(chǎng)4、簽訂合同流程簽約時(shí)間鎖定→簽約前準(zhǔn)備→引導(dǎo)客戶看合同→客戶異議縮減→客戶異議解除→填寫合同完畢→快速簽名蓋章六、合同講解（略）七、房屋貸款辦理手續(xù)、產(chǎn)證辦理手續(xù)概要（略）6、追蹤部分一、電話追蹤、拜訪的意義客戶初次到售樓現(xiàn)場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了解，一般情況下不會(huì)輕易下定或購買，除非你的產(chǎn)品特別適合于他，并且現(xiàn)場(chǎng)氣氛運(yùn)做得相當(dāng)完善，促其成交，否則的話，客戶都會(huì)回去再考慮。比較一下，此時(shí)追蹤客戶，甚至上門拜訪將是銷售的重要手段，不要指望客戶會(huì)主動(dòng)，再來現(xiàn)場(chǎng)送上門（當(dāng)然這種情況亦有）。電話追蹤及上門拜訪的目的均是重新喚起客戶購買我處產(chǎn)品的意識(shí)，并約其再至現(xiàn)場(chǎng)參觀，從而達(dá)成交易。二、客戶的追蹤、拜訪基本采取二種形式。1、電話追蹤，約客戶到售樓處洽談。2、若客戶沒時(shí)間或表示誠意，直接上門拜訪。一般采用第一種方式較多在追蹤、拜訪客戶之前，銷售人員要打有準(zhǔn)備之仗。也就是說應(yīng)事先了解該客戶記錄（來電表、來人表、銷售人員A、B表）上反映的內(nèi)容，有首次接觸的時(shí)間和地點(diǎn)，客戶姓名、區(qū)域、年齡性別、職業(yè)及需求面積、媒體獲取途徑、詢問重點(diǎn)等。從所有的記錄中尋求一個(gè)交流的切入點(diǎn)（借口），如：解答客戶的提問；結(jié)合廣告內(nèi)容再介紹些本產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)；合理的托辭，關(guān)心近況；讓客戶產(chǎn)生內(nèi)疚感（一般指那些已經(jīng)約過，但沒有來現(xiàn)場(chǎng)的客戶）。三、追蹤客戶時(shí)要注意幾個(gè)方面：1、時(shí)間的選擇，在記錄客戶的電話時(shí)要注意加注該電話是家里的還是公司的，另外追蹤客戶要注意不要太頻繁。2、實(shí)效性。要注意追蹤不能時(shí)間間隔太長。3、打追蹤電話前應(yīng)準(zhǔn)備一下要表達(dá)的內(nèi)容、順序、節(jié)奏，同時(shí)語氣要求干脆而不是兇，親切而不是軟。4、銷售人員要充分自信，要有耐心。7、案場(chǎng)銷售注意事項(xiàng)業(yè)務(wù)員是一種高收入的職業(yè)，但高收入的相對(duì)代價(jià)就是高意志力、高挫折感、高機(jī)動(dòng)性。不具備這三種心理基礎(chǔ)的人，最好去干個(gè)領(lǐng)固定薪的“上班族”，免得一上場(chǎng)，就被“三振出局”。除此之外，業(yè)務(wù)員還需具備以下條件：1. 必須很了解本行的專業(yè)知識(shí)，可立即回答客戶提出的任何問題，以爭取下一次談判的機(jī)會(huì)。2. 必須能夠給客戶提供一系列的服務(wù)，讓客戶覺得買了你的產(chǎn)品無后顧之憂。3. 盡量運(yùn)用“假錢”的交易。尤其在付款方面，盡量給客戶方便，例如：支票、分期付款等優(yōu)惠辦法，應(yīng)事先設(shè)想周全。4. 要能把握住長期客戶。許多客戶，只要覺得第一次交易的服務(wù)非常滿意，便會(huì)習(xí)慣性地固定跟該業(yè)務(wù)員來往。所以，要在交易完成之后，仍不斷做售后服務(wù)，才能把握住該長期類型客戶。5. 主動(dòng)出擊。做一個(gè)時(shí)常主動(dòng)聯(lián)絡(luò)客戶的業(yè)務(wù)員，等到“日久生情”時(shí)，再將商業(yè)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榕笥呀磺?，一旦成為朋友后，事情就?huì)好辦得多。6. 業(yè)務(wù)員心目中沒有“好客”、“惡客”的區(qū)別，只有“客戶”。7. 業(yè)務(wù)員要有一般人三倍的腦力、體力、耐力和意志力。8. 業(yè)務(wù)員就是要在懸崖上練武功，心里必須明白，功力不夠就得隨時(shí)接受陣亡。9. 業(yè)務(wù)員要有強(qiáng)大的利潤生產(chǎn)力，而且能主導(dǎo)消費(fèi)動(dòng)向。10.業(yè)務(wù)員對(duì)產(chǎn)品與客戶的市場(chǎng)區(qū)隔，須有明智有判斷力。11.業(yè)務(wù)員要做到“攻守自如”，能進(jìn)能退，因時(shí)、因地、因利而制宜。12.業(yè)務(wù)員必須具備超強(qiáng)的簽約能力。這一點(diǎn)非常重要，不能簽約，一切都是白搭。13.業(yè)務(wù)員必須具備交涉能力。要能主動(dòng)出擊，要能搭線引薦，也要能突破重重關(guān)卡。“擒賊先擒王”，最好直接找到能負(fù)責(zé)的主管，再談判交涉，則事半功倍。14.業(yè)務(wù)員必須懂得“一勤天下無難事”的道理。15.業(yè)務(wù)員要有韋小寶的性格，能適應(yīng)各種環(huán)境變化，各種不同類型的客戶。16.要有消化產(chǎn)品的能力。1要能要求高額訂金，而且要盡快簽約。20.資深銷售員，不可有職業(yè)老化癥，更不允許職業(yè)倦怠感。21.必須具備賣東西的狂熱性格。22.業(yè)務(wù)員是高所得族群，切勿自貶身價(jià)，做廉價(jià)行銷。23.業(yè)務(wù)員懂得“置之死地而后生”的道理，在灰心消沉后，必須要很快的鼓起勇氣再出發(fā)。這種失意也是千載難逢的磨練機(jī)會(huì)，不妨視為一種福氣。24.要明白“賺錢為自己，做事則是為別人”的道理。為別人做事，等于為自己賺錢。讓人感覺你的確是為他設(shè)想，對(duì)方也才容易接受你的建議。25.碰到客戶，就沉不住氣，一副急于出售的樣子，最要不得。26.對(duì)方一問底價(jià)，就以為即將成交，甚至自動(dòng)惠予折扣，降價(jià)后，還征詢對(duì)方是否滿意，實(shí)在是笨到極點(diǎn)。27.以低姿態(tài)打電話給客戶，問對(duì)方，下次什么時(shí)候可以再來參觀，這是不占先已屈之兵，亂之始也。28.客戶口說“不錯(cuò)”，就以為買賣將成交，而樂不可支，以致言談松懈，戒心解除，敗之始也！29.沒詳加明察細(xì)考，就認(rèn)定對(duì)方必然會(huì)買，真是一廂情愿！這種自以為是、自我陶醉的心態(tài)，是基層業(yè)務(wù)員最常犯的錯(cuò)誤。30.客戶問什么，才答什么。這種由客戶操控的一問一答，最容易使自己陷于被動(dòng)的劣勢(shì)。行銷應(yīng)該積極，而且采取主動(dòng)，最高明的業(yè)務(wù)員主導(dǎo)買賣游戲規(guī)劃。31.客戶一來，就請(qǐng)他寫個(gè)問卷調(diào)查，最容易讓人產(chǎn)生戒心，徒增行銷、談判和議價(jià)的困擾。32.拼命解說銷售重點(diǎn)，缺失反倒避而不談。通常買方發(fā)現(xiàn)了，未必會(huì)說破，但購買意識(shí)卻立刻降到最低點(diǎn)。天下沒有十全十美的商品，你不妨直說：“這房子還有個(gè)小小的缺點(diǎn)，我必須告訴你，這也是價(jià)格所以降低的原因”。能以誠相待，自動(dòng)點(diǎn)破輕微的小瑕疵，反而能取得買方的信賴。33.因客戶未提商品弱點(diǎn)而沾沾自喜。這是一大失策，肯定是低劣的行銷。34.切忌對(duì)客戶的看法相應(yīng)不理，甚至一概否決。應(yīng)該設(shè)法婉轉(zhuǎn)破解，你可以不同意，但絕不可以忽視客戶的觀點(diǎn)。35.切勿有“先入為主”的成見，客戶初次光臨，就認(rèn)定他不可能做決定，而掉以輕心，這種做法，就是趕潛在的財(cái)神爺出門。其實(shí)，購買與否，因人而異，各人想法不同，行事準(zhǔn)則各異。有人即使是第一次來，也會(huì)購買；有人來了十幾次，你說破了嘴，他還是不滿意。所以買不買決定于業(yè)務(wù)員的行銷技巧，和第幾次來沒多大關(guān)系。36.漫無目標(biāo)，毫無重點(diǎn)的挨家挨戶拜訪，最事倍功半。最沒有效率的開發(fā)就是地毯式拜訪或從電話簿找客戶。以后者而言，打100通電話，從第一通撥到99通，要花多少時(shí)間與精力？就算100通終于命中目標(biāo)，業(yè)務(wù)員的體力與信心也垮了！何苦沒事找事來打擊自己？37.業(yè)務(wù)員自己都不了解的商品，客戶肯定不會(huì)買。38.向客戶表明已付的訂金可以退還。開玩笑！訂金付了，豈能退還！訂金可以退還，還做什么生意？39.拜托客戶先付“一點(diǎn)點(diǎn)”的訂金，會(huì)讓客戶生產(chǎn)戒心，甚至還以為你在騙他呢！40.買賣應(yīng)求速戰(zhàn)速?zèng)Q，以免夜長夢(mèng)多，日久生變。給客戶太多時(shí)間考慮，反而容易出現(xiàn)變數(shù)；最好在收到訂金兩天內(nèi)就立即簽約。41. 未獲得明確答復(fù)，就讓客戶離去。客戶離去前，至少要問一問，以明白對(duì)方的動(dòng)態(tài)。從對(duì)方的回答，你才清楚自己的下一步驟該如何應(yīng)對(duì)，業(yè)績不會(huì)自己跑來，坐以待“幣”就是坐以待“斃”，主控權(quán)應(yīng)該操之在已。7.養(yǎng)成不挑產(chǎn)品的習(xí)慣與能力。

建議：技巧是站在專業(yè)基礎(chǔ)上的??！所以還是建議把專業(yè)知識(shí)掌握牢固，其他的在慢慢的工作中就可以解除到，自然就成了技巧了：）