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1，反按揭是什么意思

“反按揭”，也稱“反向住房抵押貸款”，是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預(yù)計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢。房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。倒按揭出現(xiàn)在20世紀(jì)80年代中期，最早是由美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立的。目前在發(fā)達國家已有二十年的歷史了。

反按揭是什么意思

2，反向抵押貸款的內(nèi)容簡介

《反向抵押貸款》內(nèi)容簡介：在今天養(yǎng)老資源嚴(yán)重短缺、老齡化危機日益嚴(yán)重之時，以房養(yǎng)老作為一種值得大力推崇的好辦法，受到了社會的廣泛關(guān)注。如何實現(xiàn)以房養(yǎng)老，借鑒國外開辦反向抵押貸款業(yè)務(wù)的經(jīng)驗，早日設(shè)計研發(fā)出適合我國國情的反向抵押貸款金融產(chǎn)品，將是我國金融保險界今后的重要任務(wù)之一?！斗聪虻盅嘿J款》對如下諸多問題進行了全面、深入、系統(tǒng)的探討和論證，借以為我國開辦這一貸款業(yè)務(wù)提供理論依據(jù)和科學(xué)的方法：什么是反向抵押貸款？如何組織反向抵押貸款的制度設(shè)計與產(chǎn)品研發(fā)？如何開辦并運作這一貸款業(yè)務(wù)？運作的體制機制等如何建造？業(yè)務(wù)開辦中需要注意哪些基本事項與要求……

反向抵押貸款的內(nèi)容簡介

3，誰能解釋一下反向抵押貸款Reverse Mortgage的含義和具體操作

反向抵押貸款是根據(jù)其在美國的英文名稱Reverse Mortgage翻譯過來的，在英法等歐洲國家類似的產(chǎn)品被稱為Collateralized Annuity。在中國，中房集團董事長孟曉蘇最早提出開發(fā)該產(chǎn)品的建議，稱其為反向抵押貸款。我們可以通過簡單比較其與房地產(chǎn)貸款含義的不同來認(rèn)識該產(chǎn)品。普通的房地產(chǎn)貸款是指個人客戶以自己的將要購買的房產(chǎn)作為抵押，從金融機構(gòu)獲得一筆相當(dāng)于所購房產(chǎn)部分價值的款子，用于購買房地產(chǎn)。然后客戶再逐次將本息返還給金融機構(gòu)，如無法還清則金融機構(gòu)有權(quán)以各種方式處理房產(chǎn)，以補償客戶未償還的欠款。而反向抵押貸款則是指個人客戶以自己已有的房屋作為抵押，從金融機構(gòu)獲得一筆或多筆款項，主要用于生活或其他費用，客戶可以選擇在死亡前通過出售房產(chǎn)或其他資金來源返還所借本息，或選擇死亡時將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)給金融機構(gòu)。如果約定客戶死亡時其房產(chǎn)歸金融機構(gòu)所有，則客戶不需要給付任何還款。下面是詳細(xì)資料。

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誰能解釋一下反向抵押貸款Reverse Mortgage的含義和具體操作

4，什么叫逆向抵押貸款

逆向扺押貸款屋主及貸放機構(gòu)之權(quán)利與義務(wù) 　　　茲將逆向扺押貸款屋主及貸放機構(gòu)之權(quán)利與義務(wù)，分別說明如次。　　　屋主:擁有終生居住權(quán)，房屋保養(yǎng)意愿低，年金收入為終生收入，隨物價指數(shù)調(diào)升，無風(fēng)險。不需承擔(dān)利率風(fēng)險，也不需承擔(dān)房價風(fēng)險，但生活及醫(yī)療照顧需要卻逐年增加。　　　貸放機構(gòu):擁有抵押權(quán)，無房屋所有權(quán)。對房屋保養(yǎng)，只會維持基本標(biāo)準(zhǔn)。屋主壽命愈長，貸款余額超過房價現(xiàn)值的風(fēng)險相對提高，且需承擔(dān)利率及通貨膨脹風(fēng)險，需避險工具，也承擔(dān)房價風(fēng)險，需有避險工具。　　　逆向扺押貸款可能產(chǎn)生的風(fēng)險　　　逆向扺押貸款業(yè)務(wù)可能產(chǎn)生的風(fēng)險，可就融資機構(gòu)的風(fēng)險與借款人的風(fēng)險，分別探討如次：　　　一、融資機構(gòu)可能產(chǎn)生的風(fēng)險　　　融資機構(gòu)可能產(chǎn)生的風(fēng)險，例如:借款人的壽命是無法預(yù)期的。而在擔(dān)保品方面，房價波動導(dǎo)致債權(quán)無法回收的風(fēng)險或房屋維護的風(fēng)險;此外，尚有利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險、需求風(fēng)險、債權(quán)人的商譽風(fēng)險等。茲分述如次: 1.借款人的壽命風(fēng)險:隨著醫(yī)療科技水準(zhǔn)的進步，屋主可能比預(yù)期長壽，貸放機構(gòu)最終給付額比資產(chǎn)現(xiàn)值還高?！　?.房價波動風(fēng)險:處分房屋時的價值，可能因房價下跌，而影響債權(quán)確保。　　3.無法回收的風(fēng)險:根據(jù)島外經(jīng)驗，此類貸款具有“無追索權(quán)”、“無負(fù)凈值扺押保證條款”的特性，借款人債務(wù)以房屋價值為限，對貸放機構(gòu)極為不利?！　?.房屋維護風(fēng)險:借款人在死亡或移轉(zhuǎn)前，房屋皆由屋主使用，若未善盡修繕與保養(yǎng)責(zé)任，房屋易于跌價進而影響債權(quán)回收?！　?.利率風(fēng)險:貸放機構(gòu)對于利率走勢若判斷錯誤，將造成嚴(yán)重虧損?！　?.流動性風(fēng)險:金融機構(gòu)以存放款業(yè)務(wù)為主要，若持有大筆不動產(chǎn)，將造成流動性不足及拍賣風(fēng)險提高，勢將影響金融機構(gòu)的授信品質(zhì)?！　?.需求風(fēng)險:逆向房屋貸款的合約數(shù)目愈高，才能維持專業(yè)團隊的經(jīng)營成本，才有機會達到預(yù)定的利潤指標(biāo)。但傳統(tǒng)的繼承觀念與民間禁忌，更擴大需求風(fēng)險?！　?.商譽風(fēng)險:若有合約糾紛，無論何方勝訴，社會大眾大多同情高齡長者，貸放機構(gòu)的企業(yè)形象易受損。　　　二、借款人可能產(chǎn)生的風(fēng)險 1.擔(dān)保品價值不足與估價問題對于自用住宅價值不足的老年人而言，融資機構(gòu)勢必難于承辦，而使得這項金融商品無法落實在偏遠(yuǎn)地區(qū)或真正有需要之老年人身上，臺當(dāng)局的美意將無法落實。　　其次，對于融資機構(gòu)愿意承辦的案件，也可能因為雙方對于抵押品估價、房屋耐用年限、每期年金給付金額的認(rèn)知分岐，而有執(zhí)行上的困難?！　?.借款人提前死亡的風(fēng)險　　根據(jù)契約精神，若借款人死亡，融資機構(gòu)自可依約處分其抵押品以回收債權(quán)，但若借款人因意外、疾病或其他原因提早死亡，則扺押品處分價值可能遠(yuǎn)大于應(yīng)收回之債權(quán)，若此差額歸屬于貸放機構(gòu)，即為借款人提早死亡的風(fēng)險。　　3.融資機構(gòu)倒閉的風(fēng)險　　融資機構(gòu)因經(jīng)營不善倒閉，以致年金給付中斷與扺押品殘余價值之保全問題，宜由臺當(dāng)局制訂相關(guān)法律，避免借款人可能面臨的風(fēng)險，建立一個可以保障(保護)借款人權(quán)益的服務(wù)系

1、反向抵押貸款，是以擁有住房的老年居民為放款對象，以房產(chǎn)作為抵押，在居住期間無需償還，在貸款者死亡、賣房或者永久搬出住房時到期，以出售住房所得資金歸還貸款本金、利息和各種費用的一種貸款。這種貸款可以是一次性或者在一定時間內(nèi)按月發(fā)放，也可以在一定信用額度內(nèi)根據(jù)借款者的需要自由支付，貸款可用于日常開支、房屋修繕和醫(yī)療保健等，沒有限制。2、住房按揭貸款,用來購買住房房，用房屋的產(chǎn)權(quán)做為抵押物，由銀行提供資金給貸款人，貸款人按月向銀行支付本金和利息直到全部還清。

5，什么是房屋反向抵押貸款

“住房反向抵押貸款”是指：擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機構(gòu)，由相應(yīng)的金融機構(gòu)對借款人的年齡、預(yù)計壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值折舊等情況進行綜合評估后，將其房屋的價值化整為零，按月或按年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。它使得投保人可以提前支用該房屋的銷售款，借款人在獲得現(xiàn)金的同時，將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護。當(dāng)借款人去世后，相應(yīng)的金融機構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，可進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，相應(yīng)的金融機構(gòu)同時享有房產(chǎn)的升值部分?！　》聪虻盅嘿J款（Reverse Mortgage , RM）是住房價值轉(zhuǎn)換（Home Equity Conversion ,HEC）產(chǎn)品之一，是一種以住房為抵押的借貸，并以此為核心，拉動養(yǎng)老、保險、房地產(chǎn)等多項活動。其對象為有住房所有權(quán)的老年人。老年人在不必搬離住房情況下，通過反向抵押貸款將住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，作為房屋的維修、日常生活、長期護理或其他費用等，所有債務(wù)（包括本金、利息及費用）將在住房出售、房主永久搬離或借款人死亡時支付，借款人也可以選擇在任何時候自愿償還所有款項?！　》聪虻盅嘿J款與傳統(tǒng)抵押貸款比較　　在某種意義上反向抵押貸款相當(dāng)于傳統(tǒng)抵押貸款的一種“倒轉(zhuǎn)”，房主每月從貸款人那里得到貸款而不是向銀行支付貸款來購買住房。傳統(tǒng)抵押貸款是以貸款人的收入和信用為償還保證的，而作為抵押品的住房只是作為還貸的一種額外的保證，其債務(wù)總額一般隨著時間遞減，同時住房凈資產(chǎn)在上升；而反向抵押貸款是以住房自身的價值為保證的，并不需要收入或信用保證（故對收入低、信用差借款者也適用），其債務(wù)總額隨著時間而遞增，同時住房凈資產(chǎn)減少，只有在住房被出售、房主不再居住或是其死亡時才被償還，在這之前，借款者擁有住房所有權(quán)。另外反向抵押貸款是一種不具有追索權(quán)的貸款，只能以住房資產(chǎn)來償還，如果住房資產(chǎn)不足以償付債務(wù)時，借款者不需要支付兩者間的差額，因此貸款人可能面臨債務(wù)不能全額償還的風(fēng)險。反向抵押貸款與傳統(tǒng)抵押貸款的根本區(qū)別在于后者必須出示收入證明，住房只是一種技術(shù)上的擔(dān)保，而對前者，并不需要收入證明，而又無追索權(quán)，故不需要償還超過住房資產(chǎn)部分的債務(wù)?！　》聪虻盅嘿J款不需要收入及信用證明，從理論上看設(shè)計這種抵押貸款比較簡單，但考慮到在中長期中，未來經(jīng)濟變化引起房地產(chǎn)價格的變化是非常的不穩(wěn)定，在5年中升降40%也不罕見。另外加上借款人的剩余居住年數(shù)等的隨機性，反向抵押貸款的設(shè)計是相當(dāng)復(fù)雜的。

反向抵押貸款(reverse mortgage[1] )，是以擁有住房的老年居民為放款對象，以房產(chǎn)作為抵押，在居住期間無需償還，在貸款者死亡、賣房或者永久搬出住房時到期，以出售住房所得資金歸還貸款本金、利息和各種費用的一種貸款。這種貸款可以是一次性或者在一定時間內(nèi)按月發(fā)放，也可以在一定信用額度內(nèi)根據(jù)借款者的需要自由支付，貸款可用于日常開支、房屋修繕和醫(yī)療保健等，沒有限制。

這就是我們所要講到的房屋反向抵押貸款，社會上有不少的老人家，無兒無女，但是手上卻有多余的幾套房子，如果可以房屋反向抵押貸款的話，那對于這些房屋的利用其實是很好的。住房反向抵押貸款就是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，相應(yīng)的金融機構(gòu)對借款人的年齡、預(yù)計壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值、折損情況及借款人去世時房產(chǎn)的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。房屋反向抵押貸款的作用：首先，可以減輕國家在社會保障方面的壓力，緩解養(yǎng)老金嚴(yán)重不足的問題。即老年人不需賣掉房子也能擁有一筆固定收入用于維持和改善晚年生活。它促進了社會福利制度的完善和發(fā)展，保證了社會弱勢群體的生活安定，維護了社會的穩(wěn)定。第二，可以促進銀行、保險公司等金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)向多元化方向的轉(zhuǎn)變，也使得金融機構(gòu)，特別是保險公司將社會責(zé)任和盈利目標(biāo)緊密結(jié)合在一起。第三，可以弱化存錢養(yǎng)老的觀念，轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊南M意識。借由反向抵押貸款，買房不僅是一種消費行為，同時也成為了一種投資和積蓄行為。這樣不僅刺激和挖掘了消費，拉動了內(nèi)需，也促進了國民經(jīng)濟的增長。最后，促進了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。在當(dāng)前房屋價格飛漲的情況下，“住房反向抵押貸款”的推出，可以有效地活躍房地產(chǎn)二級市場，增加二手住房的上市量，可以有效地緩解當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場供需矛盾，有效地抑制房價上漲，使房地產(chǎn)市場更加健康穩(wěn)定地發(fā)展。房屋反向抵押貸款的缺陷：第一，年齡預(yù)測方面的不確定因素。時代發(fā)展的今天，一般來說預(yù)測一國普通民眾的預(yù)期平均壽命已不是件困難的事情。住房反向抵押貸款中碰到的年齡預(yù)測障礙主要來自兩方面，一是，借款人的道德風(fēng)險，也就是說預(yù)期自己會長壽的健康老人會有一種較之患有疾病的不健康老人更愿意使用住房反向抵押貸款的現(xiàn)象。這就使得貸款人依據(jù)普通人壽保險公司生命表預(yù)測的老人壽命會偏低。二是住房反向抵押貸款時間過長，醫(yī)學(xué)科學(xué)的發(fā)展在這期間很可能出現(xiàn)巨大突破，從而大大延緩人類壽命，造成貸款人支付增加，回收推延，造成巨大損失。第二，利率預(yù)測方面的不確定因素。中國是一個發(fā)展中國家，歷史證明發(fā)展中國家在發(fā)展過程中通貨膨脹很容易發(fā)生，從而引起銀行利率的相應(yīng)大幅增加。雖然目前我國的通貨膨脹不嚴(yán)重，貸款利率不算高，但難保證未來幾十年內(nèi)這種情況不發(fā)生變化，并且以往的低利率很容易引起未來低利率的預(yù)期，這反倒增加了貸款人的風(fēng)險利率。第三，未來房價預(yù)測方面的不確定因素。這是三大不確定因素中不確定性最高的一個，之所以這樣說是因為如果按照理論界一般的觀點認(rèn)為房價水平應(yīng)該有由收入決定的話，未來收入增長預(yù)測準(zhǔn)確極為困難。另外中國土地使用權(quán)70年的規(guī)定也使得臨近使用權(quán)期限的住房價值很難把握。由于住房反向抵押貸款中存在以上三大不確定因素，再加上它對我國商業(yè)銀行來說又完全是一個新生事物，因此應(yīng)該以積極慎重的態(tài)度開拓住房反向抵押貸款這一新的信貸領(lǐng)域。在我國商業(yè)銀行還嚴(yán)重缺乏實踐經(jīng)驗的情況下，我們開展住房反向抵押貸款第一應(yīng)奉行的原則就是謹(jǐn)慎性。所謂謹(jǐn)慎性就是寧可將不確定性想的壞一些也不要抱僥幸心理，一味往好處想。