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1，如何搞房地產
2，如何促進中國房地產信托業(yè)的發(fā)展
3，房地產信托是什么一共有哪幾種模式
4，目前房地產信托基金的主流做法是什么樣的流程
5，購買信托的流程是怎樣的
6，房地產信托融資中房地產公司與信托公司之間是如何進行操作的百度
7，房地產信托以后到底該怎么搞
8，房地產信托運作流程的兩種模式
9，房地產公司如何成為信托投資項目

1，如何搞房地產

房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。　　房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，又被稱為不動產。　　房地產可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。

房地產的范疇很廣,涉及很多領域,金融,策劃,營銷,管理,這些都與房地產有著密切的關系,缺一不可,另外房地產屬于資金密集型行業(yè),要有大量的現金流,最重要的公關也不能輕視,要和政府職能部門搞好關系.只要你向這個方向努力就離成功不遠了,祝你成功!

儲備自己

第一:要有信心做這個行業(yè)(因為有時打擊太大_)第二:要有足夠的彈藥(沒錢了看你怎么跑)第三:要有足夠的口才(要不然人家說東就東說西就西了)第四:要勤奮好學具體的還是多了解一下市場對你所在地區(qū)周邊所有地塊了解和市場需求了解一下.最主要的還是你的口才沒口才什么都沒用.

一定要堅定信心,找個媳婦名字叫"房地產"要么把你媳婦名字改成"房地產"

可以學習建筑、設計、營銷、金融、土地資源管理這些專業(yè)，便可以擁有進入房地產行業(yè)的敲門磚了。首先選好專業(yè)吧！

如何搞房地產

2，如何促進中國房地產信托業(yè)的發(fā)展

1、加快相關政策和法律法規(guī)制定2、加快房地產信托專門人才的培養(yǎng)加快、加強REITs的人才培養(yǎng)。3、防范運作中的道德風險從美國的房地產投資信托運作經驗來看，其經營與管理由受托人委員會或董事會負責。

如何促進中國房地產信托業(yè)的發(fā)展

3，房地產信托是什么一共有哪幾種模式

房地產信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。

房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。如果將房地產資金信托簡單分類的話，可按負債關系劃分為債務型信托和權益型信托: （一）房地產開發(fā)貸款融資模式。即債權型融資方式，這是目前我國信托公司開展最為普遍的一種房地產信托融資模式。雖然債權型信托貸款融資模式有操作簡單、運行成本較低等特點，但技術含量低，以前主要在一些結合部做“擦邊”性的業(yè)務，“46號”文件和“212號”文件出臺后該類業(yè)務已成 “雷區(qū)”。如在合規(guī)領域開展此類業(yè)務又與商業(yè)銀行具有強烈的重合性，顯然與商業(yè)銀行等金融機構此類業(yè)務相比較具有明顯的局限性，在激烈的市場競爭中，不占任何優(yōu)勢，加之該類信托基本屬于點對點式的項目融資性質，信托公司的預期收益與實際承擔的潛在風險極不對稱，因此，今后應逐漸減少該類模式的比重。（二）房地產股權投資信托該類信托是權益型信托投資方式之一，指信托投資公司通過發(fā)行集合資金信托產品，將所募集的信托資金直接投資于某房地產企業(yè)或房地產項目，形成實質性股權投資，并以一定方式直接或間接參與投資產企業(yè)或房地產項目的經營與管理，并將在房地產企業(yè)中根據所占的股權比例或房地產項目所有權情況，獲得的經營所得，作為委托人信托投資的信托收益。（三）股權回購型信托該類信托表面看屬于權益性股權投資信托，但實質上是一種結構性信托融資安排。信托投資公司在將信托資金以股權投資方式進行投資之前，實現與資金需求方簽署一個股權回購協議，信托公司與房地產開發(fā)企業(yè)雙方約定，在規(guī)定期間內（通常是在房地產信托計劃終止時），由信托資金的使用方或者其關聯公司及其指定的其他第三方，承諾按照一定的溢價比例，全額將信托公司以信托資金投資持有的股權全部回購，進而確保委托人信托財產的歸還和信托收益的實現。（四） “夾層”信托融資模式 “夾層”（mezzaninefinancing）指介于股權與優(yōu)先債權之間的投資形式。從資金費用角度來分析，夾層融資低于股權融資，如可以采取債權的固定利率方式，對股權人體現出債權的優(yōu)點；從權益角度來分析，其低于優(yōu)先債權，所以對于優(yōu)先債權人來講，可以體現出股權的優(yōu)點。這樣在傳統(tǒng)股權、債券的二元結構中增加了一層。在我國的房地產信托業(yè)務中最初表現為混合融資，即以權益融資和債務融資結合的方式向信托投資公司融資。實際上，夾層融資信托”也就是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的信托融資投資形式。（五）財產收益權信托融資模式該類信托模式幾乎等同于資產證券化產品。不同之處是缺乏標準化，沒有在證券市場公開發(fā)行和交易流通。與前幾種模式都具有較為明顯的資金信托性質不同，該類產品更多的具有財產信托的特點。該類模式的信托，是將存量的持有性物業(yè)或出租性物業(yè)作為信托財產，將該類物業(yè)自身日常產生的租金收入或經營收入等穩(wěn)定的現金流作為前提，發(fā)行財產收益權轉讓信托，房地產企業(yè)將信托受益權轉讓給投資者并取得相應對價實現融資，或者將受益權抵押進行債務融資。然后，將募集的信托資金交由該類物業(yè)所有人，按照信托合同約定的信托目的或投資方向加以運用。將固化、積壓、沉淀的資產盤活、變現，因此具有極為強烈資產證券化功能，也是我國迄今房地產信托所有模式中，最接近國外發(fā)行的房地產信托基金(reits)的一種信托產品。

房地產信托是什么一共有哪幾種模式

4，目前房地產信托基金的主流做法是什么樣的流程

1、由信托公司發(fā)行集合資金信托計劃2、融資主體房企百強或者50強3、項目滿足”四三二“條件4、抵押物還款來源充足5、擔保方實力較強6、最好是一二線城市主城區(qū)等等這些是基礎，一般主流以股權債權結合的模式，針對單一較好主體形成多期計劃，綁定一個主體以降低風險等等。

5，購買信托的流程是怎樣的

購買信托產品的流程步驟流程一：咨詢及預約投資者可以通過互聯網了解最新的信托產品推介信息。對感興趣的信托產品，投資者可以通過在線咨詢或電話咨詢等方式詳盡了解項目內容和投資風險情況。決定購買后進行預約。預約實行“金額優(yōu)先、金額相等，時間優(yōu)先、額滿即止”的原則。流程二：確認及繳款推薦期屆滿，投資者確認認購份額后，直接將資金轉入信托公司為信托計劃開立的信托專戶。流程三：簽署信托合同委托人交款后與信托簽署信托合同及相關文本，簽約時委托人須向受托人提供以下材料：銀行轉賬憑證原件、信托利益劃付賬戶、身份證明文件以及信托公司要求的其他材料。流程四：發(fā)放權益證書信托計劃成立后，信托公司將在成立后約定時間內向受益人發(fā)放受益權證書劉徹鞥五：購買信托產品的注意事項由于近年經濟市場環(huán)境的變化，信托產品越來越受到個人投資者的追捧，因而信托產品的種類也越來越繁多。面對著市場上眼花繚亂的信托產品，該如何選擇適合自己的信托產品呢，就成為許多人探討的話題。其實選擇信托產品并不難，只要注意以下幾點，你就可以找對適合自己的信托產品了。流程六：選擇優(yōu)質的信托公司選擇優(yōu)質的信托公司。他們會更注重產品的安全性，相當于是幫你對產品進行了一次嚴格的篩選。流程七：選擇好的信托資金投向從資金投向上看。主要投向有：房地產領域;金融領域;工商企業(yè);工礦企業(yè);基礎設施;能源，交通，電力以及其他領域?？赐顿Y形式。有債劵、股權、權益、貸款、組合或其他投資方式。流程八：選擇可靠的擔保方式好的信托產品都有可靠的擔保方式，如土地、房產抵押;上市公司股權質押;上市公司擔保還款等等。特別是土地、房產的擔保方式，你購買時要主要看看是幾層質押率，這個尤為重要。流程九：根據資金情況進行自主選擇現在信托產品的收益起點越來越高，100萬元的產品也很難買到，也有少數的小額信托產品，更是供不應求，但因為金額小，可能投入的時候看不到具體的資金投向，但只要選擇了優(yōu)質的信托公司購買小的的信托產品也是非常安全穩(wěn)妥的。如果你有300萬元以上，那么選擇投資的產品就比較多了。

信托理財產品（信托計劃）購買流程： 1.咨詢及預約：如確定購買意向，需先按照 “金額優(yōu)先、時間優(yōu)先”的原則進行預約。 2.繳款：通過銀行轉賬的形式，將資金轉入信托公司為信托計劃開立的信托專戶。匯款時，請在備注或摘要欄里注明：匯款人名稱（姓名）、匯款金額及認購產品名稱。注意：匯款賬戶與項目結束后的回款賬戶必須和簽約的委托人姓名一致。部分信托公司要求所有資金從同一銀行賬戶中轉出，如可從不同銀行賬戶打款，必須確保賬戶名為同一人。 3.簽署信托合同：委托人交款后與信托公司簽署信托合同（一般一式2份或3份，委托人保留一份已蓋章的合同）及相關文本，同時需提供以下材料： (1)銀行轉賬憑證原件及復印件。 (2)信托利益劃付賬戶（銀行存折或復印件）。注意：該賬戶應列明開戶支行，該賬戶在信托財產最終分配前不得取消。如果該賬戶或存折遺失或變更請向信托公司申請辦理變更手續(xù)。注意：部分信托公司要求以銀行轉賬形式繳款的客戶，其信托利益劃付賬戶信息（含戶名、賬號、開戶行）必須與該客戶的繳款賬戶信息完全一致。 (3)身份證明文件（新版身份證需復印正反兩面）。委托人為自然人的，需持委托人本人有效身份證件；如委托人授權他人辦理，除提供委托人的有效身份證件外，還需提供授權委托書、代理人的有效身份證件。注意：以上文件均需要委托人親筆簽字。 4、信托計劃成立后，信托公司將在約定時間向受益人發(fā)放權益確認證書或以其他約定方式進行權益確認。注意：信托合同簽訂后，在信托計劃推介期內可以解除；信托計劃成立后不能解除，但可以轉讓他人，轉讓時，轉讓方和受讓方均須繳納一定金額的手續(xù)費?！?、信托計劃結束，收益會打入合同簽訂時寫的銀行賬戶，需要注意的是，信托程序期間，該賬戶勿銷戶，勿更改姓名，以便資金順暢的打入。

6，房地產信托融資中房地產公司與信托公司之間是如何進行操作的百度

牽扯的東西太多了關鍵點：1抵押物的折扣率，一般目前產品抵押物折扣率45%以上就很難銷售了，所以產品的設計很關鍵。2.對方信托公司募集資金實力，地產信托目前銷售難度很大，尤其是一些類似口碑不好的信托公司，就算產品審核通過，募集資金不成功，只會給需資方帶來更多的不利3.融資成本：投資者收益是市場而定的，信托公司的渠道費最多可收取5%，還有一部分的銷售渠道費，這個一定要反復協商，可以多詢價幾家公司，彈性很高，也需要很高的談判技巧，一定需要對方出具銷售清單，也就銷售預備工作對方一定要做好，否則成本別先談，要做到多詢價多了解市場行情，成本高了你們公司負擔不起，會直接導致項目的成敗4.股權和抵押物一般都是需要公證過戶的，對方也會派常駐監(jiān)事管理日常事務5.一般會簽融資合同，保障產品的到期，否則要求對方支付違約金，現在必須帶律師和注冊會計師，信托公司方出面的人要有話語權。。。。。等等

7，房地產信托以后到底該怎么搞

Q：信托百佬匯記者A：中鐵信托副總經理、知名信托專家陳赤Q：房地產市場監(jiān)管持續(xù)升溫，高壓也傳導至地產融資渠道。作為資深從業(yè)者，您如何預判房地產信托的發(fā)展趨勢？A：首先房地產信托將更為規(guī)范，服從國家調控房地產市場的大局；其次出于管理和防范信用風險和合規(guī)風險的考慮，近期房地產信托的增長率可能會放緩，甚至可能出現絕對額下降的局面，房地產信托的門檻也會提高。Q：監(jiān)管部門目前對房地產信托業(yè)務的監(jiān)管重點包括哪些？哪些是信托公司必須回避的風險區(qū)？A：由于房地產市場在我國的特殊性，長期以來監(jiān)管部門將房地產信托業(yè)務納入敏感業(yè)務加以監(jiān)測和管控，其監(jiān)管的原則和邏輯具有一貫性，也就是，對房地產開發(fā)企業(yè)的貸款等債權融資，須滿足房地產開發(fā)項目“四證”齊全、企業(yè)或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件；而用于繳納土地出讓價款的信托資金，應限于采取股權融資方式提供。監(jiān)管所主要禁止的，一是向不具備條件的開發(fā)商提供貸款的行為；二是形形色色的以非股權融資方式（包括所謂的“明股實債”）向開發(fā)商提供資金用于繳納土地出讓價款的行為。Q：房地產市場風險有那么大嗎？業(yè)界的判斷是否過于悲觀？A：由于各地對房地產市場的調控政策陸續(xù)出臺且空前嚴厲，同時包括人民銀行、銀監(jiān)會和證監(jiān)會在內監(jiān)管部門收緊了對房地產按揭貸款和開發(fā)貸款的管理，開發(fā)商面臨著不小的壓力，一是限購和限貸政策導致具備資格和支付能力的購房者數量大幅度減少，直接影響庫存去化速度；二是限價政策縮小了開發(fā)商的盈利空間，如果是在地價高位拿地的話，可能真的會因為面粉價格超過面包而導致虧損；三是監(jiān)管政策收窄了開發(fā)商融資和再融資的渠道，個別實力較弱、杠桿率過高的開發(fā)商出現資金鏈斷裂的可能性也不是沒有可能。不過，經歷了前兩年快速去庫存的過程，房地產企業(yè)財務狀況普遍得到了改善，抵御風險的能力有所增強，房地產信托風險總體仍處于可控的狀態(tài)。Q：傳統(tǒng)房地產信托業(yè)務模式的轉型勢在必行，今后房地產信托轉型的方向都有哪些？信托公司怎樣才能做好房地產信托業(yè)務的轉型呢？A：信托業(yè)一直在探索房地產信托模式的轉型升級與創(chuàng)新，據我所知包括：一是以基金化信托產品代替?zhèn)鹘y(tǒng)“一對一”的信托計劃，通過組合項目分散風險；二是針對單個房地產項目開展真實的股權投資業(yè)務，與開發(fā)商共擔風險，共享收益，既更加合規(guī)，又能獲得更為豐厚的回報；三是與證券商合作開發(fā)以優(yōu)質不動產為基礎資產的公募REITs（房地產投資信托基金）；四是深入開發(fā)房地產細分市場中的業(yè)務機會，例如養(yǎng)老地產、物流地產、產業(yè)地產、文旅地產、教育地產、醫(yī)養(yǎng)地產等等。在轉型過程中，對于信托公司的挑戰(zhàn)主要在于它是否具有可靠的眼光判斷房地產項目的優(yōu)劣和風險，是否擁有技術人員把控房地產開發(fā)過程的關鍵環(huán)節(jié)。我認為信托公司應該深化對房地產行業(yè)和市場的認識和研究，通過引進和培養(yǎng)熟悉房地產開發(fā)各個環(huán)節(jié)的專業(yè)人才，使之與信托人員一道，共同考察項目、設計股權融資或債權融資方案，加強對項目開發(fā)銷售全過程管理。從外部環(huán)境來說，要準確評價信托支持房地產健康發(fā)展所作的貢獻，要給予信托公司直接參與設立和發(fā)行REITs的機會。

房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。如果將房地產資金信托簡單分類的話，可按負債關系劃分為債務型信托和權益型信托:（一）房地產開發(fā)貸款融資模式。即債權型融資方式，這是目前我國信托公司開展最為普遍的一種房地產信托融資模式。債權型信托貸款融資模式有操作簡單、運行成本較低等特點，是目前市面上最為流行的房地產信托。（二）股權回購型信托該類信托表面看屬于權益性股權投資信托，但實質上是一種結構性信托融資安排，功能類似于第一種房地產開發(fā)貸款信托。信托投資公司在將信托資金以股權投資方式進行投資之前，實現與資金需求方簽署一個股權回購協議，信托公司與房地產開發(fā)企業(yè)雙方約定，在規(guī)定期間內（通常是在房地產信托計劃終止時），由信托資金的使用方或者其關聯公司及其指定的其他第三方，承諾按照一定的溢價比例，全額將信托公司以信托資金投資持有的股權全部回購，進而確保委托人信托財產的歸還和信托收益的實現。（三）房地產股權投資信托該類信托是權益型信托投資方式之一，指信托投資公司通過發(fā)行集合資金信托產品，將所募集的信托資金直接投資于某房地產企業(yè)或房地產項目，形成實質性股權投資，并以一定方式直接或間接參與投資產企業(yè)或房地產項目的經營與管理，并將在房地產企業(yè)中根據所占的股權比例或房地產項目所有權情況，獲得的經營所得，作為委托人信托投資的信托收益。（四） “夾層”信托融資模式“夾層”（mezzaninefinancing）指介于股權與優(yōu)先債權之間的投資形式即次優(yōu)級。從在我國的房地產信托業(yè)務中最初表現為混合融資，即以權益融資和債務融資結合的方式向信托投資公司融資。實際上，夾層融資信托”也就是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的信托融資投資形式。（五）財產收益權信托融資模式該類信托模式幾乎等同于資產證券化產品。該類模式的信托，是將存量的持有性物業(yè)或出租性物業(yè)作為信托財產，將該類物業(yè)自身日常產生的租金收入或經營收入等穩(wěn)定的現金流作為前提，發(fā)行財產收益權轉讓信托，房地產企業(yè)將信托受益權轉讓給投資者并取得相應對價實現融資，或者將受益權抵押進行債務融資。然后，將募集的信托資金交由該類物業(yè)所有人，按照信托合同約定的信托目的或投資方向加以運用。將固化、積壓、沉淀的資產盤活、變現，因此具有極為強烈資產證券化功能，也是我國迄今房地產信托所有模式中，最接近國外發(fā)行的房地產信托基金(reits)的一種信托產品。目前國內房地產信托，除了純保障房項目一般收益率普遍在10%-15%之間，期限在1-2年。

8，房地產信托運作流程的兩種模式

房地產信托的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。這兩種模式說到底就是資金信托和房地產資產信托的區(qū)別，由于各自的國情不同，美國比較側重于資金信托型REIT，而日本側重于房地產資產信托型REIT。房地產信托，作為一種由信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財的優(yōu)勢，從而通過實施信托計劃籌集資金，用于房地產開發(fā)項目，為委托人獲取一定收益的專業(yè)理財方式，其必然有著自己一套完整的運作流程模式。從目前國際上房地產信托運作的情況來看，基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。這兩種模式說到底就是資金信托和房地產資產信托的區(qū)別，由于各自的國情不同，美國比較側重于資金信托型REIT，而日本側重于房地產資產信托型REIT。美國模式美國的房地產信托通常是以基金的形式出現的，在成立階段，其主要運作流程為： (1)評估資金?；鸢l(fā)起人為滿足自身需求，進行REIT基金募集的籌劃，主要工作包括：預估所需資金數量，確認選擇REIT基金為籌資工具，并考慮投資標的的收益性能否達到必要的回報率等。 (2)接洽承銷商、發(fā)起人與承銷商討論投資與募集事宜，包括投資細節(jié)、募款細節(jié)和承銷方式等工作。 (3)接洽律師及會計師。與有資格的律師及會計師討論基金申請發(fā)行的相關法律、會計問題，選定律師事務所及會計師事務所為成立全過程服務，并擬訂申請文件，此時投資計劃在財務上的可行性分析基本確定。 (4)接洽不動產顧問公司。若基金未來的經營管理由房地產顧問公司擔任，則需要洽定對象并簽定REIT管理顧問契約，確定其權利義務關系。 (5)當所有文件備齊后即可以向SEC申請募集，在申請成功后，要決定保管機構并簽定REIT契約。房地產信托成立并在證券交易所掛牌交易后，便進入正式運作階段。值得注意的是該類證券一般需經過信用評級機構的評級。房地產投資信托公司必須按成立階段所定協議實施投資計劃，保管機構則依房地產投資信托公司的指示，進行業(yè)務操作，執(zhí)行房地產買賣、傭金收付及租金與相關商業(yè)投資的收支等事宜。投資者通過券商購買 REIT證券，投資收益則從保管機構處獲得。在美國，房地產信托證券首次公開發(fā)行的注冊登記，其依據是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細披露REIT的投資政策、與投資政策有關的活動、房地產的狀況、財產處理的信息、經理公司與投資公司之間的關系等。當然，REIT也可因私下發(fā)行而無須注冊登記，但依據1933年證券法REGULATION D(RULES501-506)，私下發(fā)行的投資人人數上限為35人，完成公開發(fā)行后，按照1934年證券交易法，REIT有報告的義務。另外，法律還對房地產信托的結構、資產運用和收入來源作了嚴格的要求，如房地產投資信托須有股東人數與持股份額方面的限制，以防止股份過于集中;每年90%以上的收益要分配給股東;其籌集資金的大部分須投向房地產方面的業(yè)務，75%以上的資產由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成;同時至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產銷售所得。在稅收方面，REIT則受到了優(yōu)待，按照規(guī)定，REIT不屬于應稅財產，且免除公司稅項，這就避免了雙重納稅的可能。日本模式其運作流程為： (1)房地產公司將土地、建筑物分售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價款給房地產公司; (2)投資者將房地產產權信托給房地產投資信托公司進行經營管理; (3)信托公司將房地產全部租賃給房地產公司，同時向該公司收取租賃費; (4)房地產公司也可以將房地產轉租給承租人，向承租人收取租賃費; (5)信托公司向投資者發(fā)放紅利; (6)信托銀行也可以將該房地產在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。

9，房地產公司如何成為信托投資項目

一、貸款型信托融資模式在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計劃期限屆滿之時支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。特點及優(yōu)劣勢 1. 對公司(項目)要求：“四證”齊全自有資本金達到35％二級以上開發(fā)資質項目盈利能力強。 2. 要求的風險控制機制：資產抵押（土地、房產等不動產，抵押率一般在50％左右）、股權質押、第三方擔保、設置獨立賬戶。 3. 退出方式：償還貸款本金。 4. 融資金額：視開發(fā)商的實力、項目的資金需求及雙方的談判結果，從幾千萬到幾億不等。 5. 融資期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更長期限的信托計劃。 6. 融資成本：一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在12%- 20%居多。 7. 優(yōu)勢：融資期限比較靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息可計入開發(fā)成本。 8. 劣勢：與銀行貸款相比成本高，目前政策調控環(huán)境下難以通過監(jiān)管審批。二、股權型信托融資模式在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權投資的方式(收購股權或增資擴股)向項目公司注入資金，同時項目公司或關聯的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價回購信托投資公司持有的股權。特點及優(yōu)劣勢： 1. 對公司(項目)要求：股權結構相對簡單清晰、項目盈利能力強。 2. 要求的風險控制機制：向（項目）公司委派股東和財務經理、股權質押、第三方擔保 3. 退出方式：溢價股權回購。 4. 融資金額：視項目的資金需求及雙方的談判結果。 5. 融資期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更長期限的信托計劃。 6. 融資成本：一般高于同期銀行法定貸款利率，一般15%以上。 7. 股權性質：該等股權性質類似于優(yōu)先股，對公司的日常經營、人事安排等沒有決定權（可能有建議權、知情權、監(jiān)督權等）。 8. 優(yōu)勢： a) 能夠增加房地產公司的資本金，起到過橋融資的作用使房地產公司達到銀行融資的條件； b) 其股權類似優(yōu)先股性質，只要求在階段時間內取得合理回報，并不要求參與項目的經營管理、和開發(fā)商分享最終利潤。 9. 劣勢：一般均要求附加回購，在會計處理上仍視為債權；如不附加回購則投資者會要求浮動超額回報，影響開發(fā)商利潤。三、混合型信托融資模式（夾層融資型）債權和股權相結合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權類房產信托的基本特點，同時也有自身方案設計靈活、交易結構復雜的特色，通過股權和債權和組合滿足開發(fā)商對項目資金的需求。特點及優(yōu)劣勢： 1. 對公司(項目)要求：項目盈利前景良好，一般為大型集團開發(fā)項目。 2. 要求的風險控制機制：向項目公司委派董事、土地抵押、股權質押、第三方擔保、資金證照監(jiān)管。 3. 受托支付綜合采用退出方式：貸款償還及溢價股收購。 4. 融資金額：一般在5億以上。 5. 融資期限：以2-3年居多，股權投資期限也可以為5年期甚至更長。 6. 融資成本：固定+浮動，固定部分一般不低于15%/年。 7. 優(yōu)勢： a) 信托可以在項目初期進入，增加項目公司資本金，改善資產負債機構； b) 債權部分成本固定不侵占開發(fā)商利潤，且較易資本化；股權部分一般都設有回購條款，即使有浮動收益占比也較小。 8. 劣勢：交易結構比較復雜，信托公司一般會要求對公司財務和銷售進行監(jiān)管，同時會有對施工進度、銷售額等考核的協議。四、財產受益型信托融資模式利用信托的財產所有權與受益權相分離的特點，開發(fā)商將其持有的房產信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權和劣后受益權，并委托信托投資公司代為轉讓其持有的優(yōu)先受益權。信托公司發(fā)行信托計劃募集資金購買優(yōu)先受益權，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處臵該房產補足優(yōu)先受益權的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權則滯后受償。特點及優(yōu)劣勢： 1. 對信托財產要求： a) 業(yè)已建成，產權清晰，證件齊全； b) 能產生穩(wěn)定的現金流，如商場、寫字樓、酒店等租賃型物業(yè)。 2. 要求風險控制機制: a) 通常設置一般受益權和優(yōu)先受益權，分別由開發(fā)商和投資者（信托計劃）持有；信托到期后如投資者優(yōu)先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產補足優(yōu)先受益權的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權則滯后受償； b) 回購承諾及第三方擔保； c) 物業(yè)抵押、股權質押等。 3. 退出方式：開發(fā)商溢價回購受益權或追加認購次級受益權. 4. 融資金額：視信托財產的評估價值和租金收入等確定。 5. 融資期限：一般期限不超過3年，但可以通過結構設計實現資金循環(huán)使用。 6. 融資成本：一般高于同期銀行法定貸款利率，12-18%/年，視資產質量而定。 7. 優(yōu)勢： a) 在不喪失財產所有權的前提下實現了融資； b) 在條件成熟的情況下，可以過度到標準的reits產品。 8. 劣勢：物業(yè)租售比過低導致融資規(guī)模不易確定。

信托可以為房地產公司發(fā)放信托貸款。通常利率較高，有234原則限制。

房地產信托以后到底該怎么搞，如何搞房地產

本文目錄一覽

1，如何搞房地產

2，如何促進中國房地產信托業(yè)的發(fā)展

3，房地產信托是什么一共有哪幾種模式

4，目前房地產信托基金的主流做法是什么樣的流程

5，購買信托的流程是怎樣的

6，房地產信托融資中房地產公司與信托公司之間是如何進行操作的百度

7，房地產信托以后到底該怎么搞

8，房地產信托運作流程的兩種模式

9，房地產公司如何成為信托投資項目

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2，如何促進中國房地產信托業(yè)的發(fā)展

3，房地產信托是什么 一共有哪幾種模式

4，目前房地產信托基金的主流做法是什么樣的流程

5，購買信托的流程是怎樣的

6，房地產信托融資中房地產公司與信托公司之間是如何進行操作的百度

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