房屋升值與折舊怎么算，房屋的折舊率是如何計(jì)算的

來(lái)源：整理時(shí)間：2023-09-29 03:53:04 編輯：理財(cái)網(wǎng) 手機(jī)版

1，房屋的折舊率是如何計(jì)算的

折舊費(fèi)用的計(jì)算，稅法有相關(guān)規(guī)定，最好是按照稅法要求進(jìn)行計(jì)算房屋折舊年限為20年，每月折舊計(jì)算為每月折舊＝固定資產(chǎn)原值×（1-殘值率）/20/12 年折舊率=(1-預(yù)計(jì)凈殘值)/20*100% 其中，對(duì)殘值率的規(guī)定為:內(nèi)資企業(yè)為5％，外資企業(yè)為10％

房屋的折舊率是如何計(jì)算的

2，房屋折舊計(jì)算方法

購(gòu)房者在購(gòu)買城市房屋時(shí)首先要明確，你所購(gòu)買的“房屋”包含的財(cái)產(chǎn)內(nèi)容有兩塊：一是房屋所有權(quán)，二是房屋項(xiàng)下的土地使用權(quán)。依照我國(guó)目前的法律規(guī)定，公民對(duì)自己合法擁有的房屋所有權(quán)是沒(méi)有時(shí)間限制的，即房屋所有權(quán)人及其繼承人、受讓人可以100年、1000年以至永遠(yuǎn)地享有房屋所有權(quán)，而土地使用權(quán)則是有期限的，即住宅用地70年，綜合用地50年，商業(yè)用地40年。按照1990年5月19日國(guó)務(wù)院發(fā)布實(shí)施的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。”這個(gè)規(guī)定與《憲法修正案》第13條“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯，國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”等相關(guān)規(guī)定有矛盾。 “土地使用70大限”其實(shí)沒(méi)必要擔(dān)心。2007年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》作出了明確規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。這就意味著《物權(quán)法》已經(jīng)解決了大家擔(dān)心的房屋土地使用權(quán)問(wèn)題，即在房屋土地使用權(quán)期滿后，除非因?yàn)楣怖嫘枰?，使用?quán)人的繼續(xù)使用權(quán)必須得到滿足。

房屋折舊計(jì)算方法

3，房屋年折舊費(fèi)如何計(jì)算

　　房屋年折舊費(fèi)采用平均折舊法計(jì)算，分兩種情況：　　A.房屋耐用年限沒(méi)有超過(guò)土地使用權(quán)出讓年限，計(jì)算公式為房屋重置價(jià)–殘值房屋重置價(jià)×(1- 殘值率) 年折舊費(fèi) = ———————— = ———————————— 耐用年限耐用年限　　B. 房屋耐用年限超過(guò)了土地使用權(quán)出讓年限，需按土地使用權(quán)出讓調(diào)整房屋可使用年限，并且計(jì)算時(shí)不考慮殘值，相應(yīng)計(jì)算公式為　　房屋重置價(jià) 年折舊費(fèi) = ———————— 房屋可使用年限　　B.房屋耐用年限超過(guò)了土地使用權(quán)出讓年限:是什么情況請(qǐng)舉例說(shuō)明!　　《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。　　住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，自動(dòng)續(xù)期，這使得住宅業(yè)主感到安心。自動(dòng)續(xù)期解決了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在期限上的沖突問(wèn)題，消除了二手房購(gòu)買者對(duì)土地使用權(quán)年限的后顧之憂，將促進(jìn)二手房的流轉(zhuǎn)，有利于提高房屋和土地的利用效率。雖然《物權(quán)法》沒(méi)有提及續(xù)期后的費(fèi)用及相關(guān)問(wèn)題，對(duì)商業(yè)和綜合建設(shè)用地如何處理，能否自動(dòng)續(xù)期也沒(méi)有具體規(guī)定，不過(guò)，隨著后續(xù)法律法規(guī)的完善，配套法律、法規(guī)將對(duì)《物權(quán)法》相關(guān)部分進(jìn)行補(bǔ)充。

房屋年折舊費(fèi)如何計(jì)算

4，房產(chǎn)的折舊費(fèi)怎么算

房屋折舊是房屋價(jià)格補(bǔ)償?shù)男问剑捶课莸恼叟f費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建造價(jià)值的平均損耗。房屋在長(zhǎng)期的使用中，雖然原有的實(shí)物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價(jià)值也會(huì)逐漸減少。這部分因損耗而減少的價(jià)值，以貨幣形態(tài)來(lái)表現(xiàn)，就是折舊費(fèi)。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)、殘值、清理費(fèi)用和折舊年限?！　。?）建筑造價(jià)是核算折舊費(fèi)的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動(dòng)報(bào)酬和稅金、利潤(rùn)所組成，是住宅經(jīng)營(yíng)中的進(jìn)貨價(jià)。它只應(yīng)是住宅本身的進(jìn)價(jià)，而不應(yīng)包括其他費(fèi)用。由于住宅的使用年限長(zhǎng)達(dá)幾十年，甚至一百多年，在這樣長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)物價(jià)變化很大，故一般均不以其原始造價(jià)為計(jì)算依據(jù)，而按重置，即在現(xiàn)實(shí)條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來(lái)計(jì)算。　?。?）房屋的殘值，是指房屋經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期使用，失去使用價(jià)值后，經(jīng)過(guò)拆除清理以后殘留的建筑材料的價(jià)值。清理費(fèi)用是拆除清理報(bào)廢的破舊房屋時(shí)所支付的人工、機(jī)具的費(fèi)用，它作為使用房屋的追加耗費(fèi)，應(yīng)計(jì)入成本之內(nèi)。一般都以殘值扣除清理費(fèi)用后的剩余部分為凈殘值，簡(jiǎn)稱殘值。因?yàn)樗谧≌瑑r(jià)值中所占的比例不大，而且是在住宅報(bào)廢后才能得到的，因此它與原值無(wú)法比較。在計(jì)算時(shí)，都采用按當(dāng)時(shí)工資和材料價(jià)格水平預(yù)告估計(jì)的辦法，有時(shí)計(jì)算折舊時(shí)也采用殘值率這一參數(shù)，即殘值和原值的比率。各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0；磚混結(jié)構(gòu)為2％；磚木結(jié)構(gòu)一等為6％；磚木結(jié)構(gòu)二等為4％；磚木結(jié)構(gòu)三等為3％；簡(jiǎn)單結(jié)構(gòu)為0?！　。?）使用年限，是住宅實(shí)物形態(tài)在外界的物理、化學(xué)因素作下，從而發(fā)生有形的磨損；在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價(jià)值轉(zhuǎn)移的年限，它是由使用過(guò)程中社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件決定的社會(huì)必要平均使用壽命，或稱經(jīng)濟(jì)壽命。折舊年限除與使用年限有關(guān)外，還受無(wú)形損耗的影響。房屋折舊費(fèi)的計(jì)算方法在《國(guó)有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計(jì)算公式為：年折舊費(fèi)＝造價(jià)－殘值或＝造價(jià)×（1－殘值率）。消費(fèi)者在購(gòu)買舊房時(shí)，也可以利用折舊法求出所購(gòu)舊房的大概價(jià)值。公式為：舊房?jī)r(jià)格＝造價(jià)－年折舊費(fèi)已使用年數(shù)。當(dāng)然，確定房屋的價(jià)格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等。

什么是房屋的折舊費(fèi)？

房屋年折舊費(fèi)采用平均折舊法計(jì)算，分兩種情況： a.房屋耐用年限沒(méi)有超過(guò)土地使用權(quán)出讓年限，計(jì)算公式為房屋重置價(jià)–殘值房屋重置價(jià)×(1- 殘值率) 年折舊費(fèi) = ———————— = ———————————— 耐用年限耐用年限 b. 房屋耐用年限超過(guò)了土地使用權(quán)出讓年限，需按土地使用權(quán)出讓調(diào)整房屋可使用年限，并且計(jì)算時(shí)不考慮殘值，相應(yīng)計(jì)算公式為房屋重置價(jià) 年折舊費(fèi) = ———————— 房屋可使用年限 b.房屋耐用年限超過(guò)了土地使用權(quán)出讓年限:是什么情況請(qǐng)舉例說(shuō)明! 《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，自動(dòng)續(xù)期，這使得住宅業(yè)主感到安心。自動(dòng)續(xù)期解決了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在期限上的沖突問(wèn)題，消除了二手房購(gòu)買者對(duì)土地使用權(quán)年限的后顧之憂，將促進(jìn)二手房的流轉(zhuǎn)，有利于提高房屋和土地的利用效率。雖然《物權(quán)法》沒(méi)有提及續(xù)期后的費(fèi)用及相關(guān)問(wèn)題，對(duì)商業(yè)和綜合建設(shè)用地如何處理，能否自動(dòng)續(xù)期也沒(méi)有具體規(guī)定，不過(guò)，隨著后續(xù)法律法規(guī)的完善，配套法律、法規(guī)將對(duì)《物權(quán)法》相關(guān)部分進(jìn)行補(bǔ)充。

5，房子的折舊率怎么算每年多少怎么估算二手房的價(jià)格

房子的折舊率: 出售房改房的成本價(jià)，按所售房屋的重置價(jià)格（即根據(jù)當(dāng)年、當(dāng)?shù)氐慕ㄖ夹g(shù)和工藝水平、建筑價(jià)格、人工和運(yùn)輸費(fèi)用等條件，重新建造與評(píng)估對(duì)象具有相同結(jié)構(gòu)、式樣、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和效用的房屋所需的費(fèi)用）結(jié)合房屋成新折扣評(píng)定房屋的合理價(jià)格。所購(gòu)買房屋使用年限超過(guò)30年的，按30年計(jì)算其折扣；使用年限未超過(guò)30年的，按照有關(guān)規(guī)定計(jì)算其折扣，成本價(jià)售房年折舊率按2％計(jì)算，對(duì)于經(jīng)過(guò)大修或設(shè)備更新的房屋折舊年限，按有關(guān)規(guī)定評(píng)估確定。估算二手房的價(jià)格: 第一，判斷裝修材料價(jià)格和人工費(fèi)必須依據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)的價(jià)格，而不是裝修時(shí)的價(jià)格。很多二手房業(yè)主總是強(qiáng)調(diào)自己當(dāng)初裝修時(shí)花了多少錢，但是建材的價(jià)格波動(dòng)性很大，有的材料短時(shí)間就可能跌價(jià)大半，甚至被淘汰了。因此，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)以當(dāng)前建材市場(chǎng)銷售的價(jià)格為基準(zhǔn)。當(dāng)然，要準(zhǔn)確估算裝修價(jià)格可能會(huì)有困難，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按照欲購(gòu)房屋的裝修風(fēng)格和用材，找?guī)准已b修公司去咨詢，讓他們提供適當(dāng)?shù)膱?bào)價(jià)，以此作為估價(jià)的參考。第二，按照一般的裝修市場(chǎng)慣例，裝修折舊按5年制計(jì)算，折舊方法為第一年10％、第二年20％的遞進(jìn)折舊法計(jì)算。一般超過(guò)5年以上的裝修，其價(jià)格可以忽略不計(jì)。通過(guò)上述方法，購(gòu)房者可以大致估算出需購(gòu)房的裝修價(jià)格，將裝修價(jià)從房屋總價(jià)中剔除，再與同類型的毛坯房進(jìn)行比較，就很容易看出該套二手房房?jī)r(jià)的高低。

你好，沒(méi)有折舊率哈！五大因素影響房?jī)r(jià)高低在二手房?jī)r(jià)格的評(píng)估中，以下幾個(gè)因素的影響最為關(guān)鍵。首要因素:位置、地段。例如邁皋橋附近與市中心二手房?jī)r(jià)格可相差超出2000元左右/平方米，而江北的二手房與江寧的二手房?jī)r(jià)相比，也能產(chǎn)生1500元左右/平方米以上的落差。第二因素:房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。在同一地段，修建年代越近，配套設(shè)施越齊全，小區(qū)管理越到位的二手房，價(jià)格自然也就越高。由此產(chǎn)生的房屋差價(jià)每平方米甚至可達(dá)到2000元左右。第三因素:戶型朝向。據(jù)陳經(jīng)理介紹，坐北朝南這樣的戶型是普遍受歡迎的。而同一棟樓里最東頭的房子，因不僅能避免西曬，而且還能多出一扇窗戶，使房間更加明亮從而更受人們追捧。這種同等戶型不同朝向的二手房?jī)r(jià)格也有大約200元/平方米的落差。第四因素:房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對(duì)于價(jià)格的影響大約在每平方米幾百元，同時(shí)對(duì)于房屋的出售速度也有著一定的影響。比如裝修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來(lái)得快。第五因素:也是較關(guān)鍵的因素——折舊費(fèi)。房子一旦進(jìn)住使用便進(jìn)入了折舊期。一般說(shuō)來(lái)，磚混結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年，那么每年的折舊率為1.4%左右。賣房前先自行估價(jià) 日常生活中，市民可挑選三個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場(chǎng)實(shí)例進(jìn)行對(duì)照，對(duì)自己的房屋進(jìn)行粗略的評(píng)估，避免因價(jià)格預(yù)估太高而導(dǎo)致房屋難以出手，也不會(huì)因?yàn)轭A(yù)估價(jià)格太低而遭受經(jīng)濟(jì)損失。估算公式如下：樓齡折舊，每年-2%；房屋結(jié)構(gòu)，功能低-10%；樓層，頂樓-5%，次底層與次頂層-3%，中間層3%；朝向，朝向價(jià)值從高到低：東南、西南、東北、西北。若無(wú)南向窗戶則-5%；教育區(qū)域，有重點(diǎn)中小學(xué)15%；電梯，有電梯的二手房相對(duì)同質(zhì)量樓盤多500-2000元/平方米；小區(qū)配套，無(wú)小區(qū)配套則-5%；物業(yè)管理，無(wú)物業(yè)管理則-5%；買家心理，舊房-8%。請(qǐng)專業(yè)評(píng)估師合理估價(jià) 由于估價(jià)是一個(gè)很復(fù)雜并且微妙的過(guò)程，往往一個(gè)朝向，一個(gè)樓層等細(xì)節(jié)因素，價(jià)位的差距就顯現(xiàn)出來(lái)。若評(píng)估人員沒(méi)有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，就無(wú)法結(jié)合眾多修正價(jià)格的因素做出準(zhǔn)確地判斷。而所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度；房屋面積、戶型、臨路狀況、地勢(shì)、土地使用權(quán)年限；房屋新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，樓層，朝向……這些復(fù)雜瑣碎的細(xì)節(jié)，最終直接影響評(píng)估價(jià)格的高低。因此，以上涉及到的有關(guān)數(shù)據(jù)僅作為一個(gè)參考。世界上沒(méi)有兩個(gè)完全一樣的房地產(chǎn)，更沒(méi)有兩個(gè)完全一樣的住宅。而對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，由于交易是零星進(jìn)行的，不存在大量交易；況且二手房建筑結(jié)構(gòu)、戶型平面布局以及面積大孝采用的建筑材料、建筑設(shè)備等又有很大差異，甚至有些交易的二手房與現(xiàn)行的建筑標(biāo)準(zhǔn)也存在很大差異，因此，可謂是一房一價(jià)。為確保得到較合理公正的價(jià)格，還是盡量選擇專業(yè)且經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估師進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員對(duì)委估及相應(yīng)房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)查勘情況的詳細(xì)程度以及搜集相關(guān)資料的真實(shí)性和可靠性是能夠最大化保障自身權(quán)益的砝碼。